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SCPI Eurovalys, investissez indirectement dans l'immobilier d'entreprise en Allemagne.

Sicavonline sélectionne en toute indépendance, et depuis près de 10 ans, les SCPI des sociétés de gestion les plus réputées.
Présentation Performances & Caractéristiques Tarifs
La SCPI Eurovalys en bref

Catégorie SCPI de bureaux
Rendement net de fiscalité allemande1 2019 4,5 %
Durée minimum de placement recommandée 9 ans
Taux d'occupation financier (TOF)2 93,98% (au 30/06/2020)
Montant minimum de souscription 1 015 €
Capitalisation Environ 526 M€ (au 30/06/2020)
Société de Gestion Advenis REIM

1Le taux de distribution correspond au rendement tel qu'il a été perçu par les associés au cours des exercices 2016, 2017, 2018 et 2019. Cette hypothèse n'est pas garantie et la SCPI pourrait être amenée à ne rien distribuer. Source : Société de gestion.
L’impôt allemand sur les sociétés, prélevé à la source au taux de 15,825%, est déjà payé par la SCPI en amont de la distribution aux associés.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

2Le taux d’occupation indique le taux de remplissage des immeubles de la SCPI. Il est calculé en fonction des loyers : le taux d’occupation financier (TOF) est l’expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué, pour la période considérée.

DES CRITÈRES DE SÉLECTION RIGOUREUX DES BIENS ET DES BAILLEURS

EUROVALYS est une SCPI de type « classique » dont l’objet sera de constituer un patrimoine immobilier locatif composé d’actifs de commerces et de bureaux et d’autres types d’actifs (résidentiel, logistique, hôtels…). Les actifs seront situés principalement en Allemagne et à titre exceptionnel dans d’autres pays d’Europe (incluant la France).

Une localisation attractive
Les villes et régions à fort potentiel économique sont principalement ciblées.

Des immeubles modernes
L’objectif est d’offrir une réponse adaptée et moderne aux besoins des PME/PMI tels qu’une consommation énergétique optimale,...

Des locataires sélectionnés avec rigueur
La SCPI sélectionnera des entreprises dans des secteurs d’activité diversifiés, et s’assurera dans le temps de l’évolution de leur situation économique.

Une valorisation des biens
Le choix d’un patrimoine de qualité a un impact direct sur sa valorisation et donc sur sa rentabilité.

DES INVESTISSEMENTS AU CŒUR DES VILLES ALLEMANDES LES PLUS DYNAMIQUES

L’attractivité allemande est liée en majeure partie à son organisation en 16 états fédéraux décentralisés.

Dans cette logique, la SCPI Eurovalys s’intéresse aux 6 plus importantes villes allemandes :

Berlin, la capitale allemande, compte plus de 3,5 millions d’habitants et s’illustre surtout à travers son attrait touristique.

Hambourg, un des centres économiques les plus importants d’Europe, s’illustre dans les secteurs de la chimie, de la technologie et de la construction aéronautique et navale.

Francfort, l’une des premières places financières d’Europe grâce à sa puissance économique, ses infrastructures et sa richesse culturelle.

Stuttgart, ville d’affaires et de tourisme, est le berceau de l’industrie automobile et un important centre d’activités industrielles.

Munich, une des villes les plus riches et les plus productives de l’Union Européenne, où siègent de grandes entreprises.

Cologne, au coeur d’une vaste agglomération de 10 millions d’habitants, s’est développée notamment grâce à l’industrie aéronautique mais est aussi une place forte de grandes entreprises internationales.

...mais aussi d’autres villes allemandes où l’attractivité économique va de pair.

Patrimoine de la SCPI Eurovalys

Au 30/06/2020 :

Taux d'occupation financier (TOF)* 93,98%
Superficie du patrimoine 198 674 m²
Nombre d'immeubles 19

*Le taux d’occupation indique le taux de remplissage des immeubles de la SCPI. Il est calculé en fonction des loyers : le taux d’occupation financier (TOF) est l’expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué, pour la période considérée.

Quelques exemples d’immeubles acquis par la SCPI Eurovalys :

Breme
Cologne
Munich
Francfort


Eurovalys

Eurovalys

l'avis du Comité de sélection Sicavonline

La SCPI Eurovalys propose un patrimoine immobilier locatif très diversifié, composé d’actifs de bureaux, de commerces et d’actifs type résidentiel, logistique, hôtels.

La principale caractéristique de cette SCPI est que ses actifs sont majoritairement situés en Allemagne, ciblant six principales villes : Berlin, Francfort, Stuttgart, Munich, Hambourg et Dusseldorf.

C’est cette stratégie portée sur le marché allemand qui a retenu notre attention aussi bien pour la fiscalité avantageuse que cela représente pour les souscripteurs que pour le marché en lui-même. Eurovalys sélectionne ses actifs selon des critères bien spécifiques tels que la localisation attractive des immeubles choisis dans des régions estimées à fort potentiel

Eurovalys : LES RECOMPENSES

La SCPI Eurovalys doublement récompensée par la presse spécialisée

Eurovalys Prix de l’Innovation 2016 décerné par le magazine Investissement Conseils Eurovalys Meilleure SCPI Espoir inférieur à 5 ans décerné par Gestion de Fortune (Victoires de la Pierre Papier et de l’Investissement Immobilier).

3 BONNES RAISONS D'INVESTIR EN ALLEMAGNE avec la SCPI Eurovalys

Les performances de l’économie allemande

Malgré un contexte économique mondial assez chahuté, les fondamentaux toujours aussi solides de l’économie allemande lui permettent de maintenir une croissance, certes modérée, mais positive en 2019.
Si le secteur industriel continue de démontrer quelques signes de faiblesse, la consommation, publique et privée, se maintient elle à un niveau élevé et le climat économique reste très positif. Le marché du travail continue de croître et le taux de chômage reste à son plus bas niveau en affichant un taux fin 2019 de 3,1 % (versus 7,6 % dans le reste de la zone Euro).

Le marché immobilier en Allemagne


Dans ce contexte, le secteur de l’immobilier reste robuste et a encore atteint de nouveaux records en 2019. Non seulement la vacance demeure extrêmement basse alors que la demande continue de croître, mais le volume de nouvelles constructions stagne pour le moment, poussant ainsi les conditions locatives à la hausse.

Le marché de l’immobilier de bureaux sort particulièrement bien son épingle du jeu. Le volume de vente de 4,08 millions de m² en 2019 dépasse non seulement les performances déjà excellentes en 2018 de près de 2 %, et marque même le 2ème meilleur résultat jamais enregistré, juste derrière l’année record de 2017. En matière de fonds placés, 2019 permet de passer un nouveau palier avec un total de près de 38,7 milliards d’Euros de transactions, surpassant les résultats pourtant déjà remarquables de 2018 d’environ 30 %.
L’attractivité de l’immobilier de bureaux en Allemagne est soutenue par des indicateurs très positifs sur le marché locatif. Le taux de vacance est ainsi passé en dessous de 4 % en 2019, avec des baisses particulièrement fortes dans les grandes villes où il atteint des niveaux extrêmement faibles comme à Munich (2,4 %), Cologne (2,8 %), Essen (3,5 %) ou bien entendu Berlin (1,5 %).

Le décalage de la demande par rapport à l’offre porte les niveaux de loyer à la hausse et les loyers moyens sur l’ensemble du territoire ont ainsi crû de 5,5 % par rapport à 2018. Des hausses extrêmement fortes ont là encore été enregistrées dans les plus grandes villes et notamment Cologne (+8 %), Hambourg (+7 %), Essen (+7 %) et Francfort (+2 %).

Les perspectives 2020

Concernant les revenus générés par le portefeuille d’Eurovalys, l’Etat allemand a légiféré rapidement en mars afin de prendre en considération l’impact de la crise économique sur les entreprises tout en respectant les intérêts des locataires et des propriétaires. Dans cet objectif, les locataires ont eu la possibilité de reporter 3 mois de loyers (entre mars et juin 2020), en accord avec leurs propriétaires, pour étaler le remboursement de ces sommes entre juillet 2020 et septembre 2022. Dans ce contexte règlementé, les demandes de décalages ou de gratuité de loyers de nos locataires (qui ont représenté moins de 1,15 % des revenus annuels) ont eu très peu d’impact sur la SCPI, ce qui nous permet de distribuer 10,15 € par part pour le dividende du 2ème trimestre, soit un rendement à hauteur de 1 % pour une part en pleine jouissance au 1er mars 2020.

Côté investissements, la gestion de la crise sanitaire en Allemagne a autorisé un confinement moins contraignant que dans d’autres pays européens, ce qui nous a permis de respecter notre programme d’acquisition. Ainsi, sur le semestre, la SCPI Eurovalys voit son portefeuille s’agrandir de 5 nouveaux actifs, grâce à l’achat de 4 immeubles de bureaux à Gaimersheim, Reutlingen, Gelsenkirchen et Mülheim, pour un montant total hors droits de 96 millions d’euros, ainsi qu’à la prise de participation à hauteur de 94,9 % dans une SCI co-détenue par le Groupe Inovalis, pour un montant hors droits de 33,2 M€. Le total de nos investissements sur cette première moitié d’année s’établit ainsi à 128 millions d’euros.

Dans la continuité de ces résultats plutôt positifs étant donné la conjoncture, nous envisageons le deuxième semestre 2020 avec prudence, mais restons confiants dans les fondamentaux du marché immobilier allemand et par voie de conséquence dans ceux de la SCPI Eurovalys. L’enjeu sur les 6 mois à venir sera double. D’une part, nous devons rester à l’écoute de nos locataires et les accompagner afin de leur permettre de traverser au mieux la crise économique liée à la crise sanitaire qui touche les entreprises européennes. D’autre part, nous allons poursuivre nos investissements, dans un marché assez perturbé, où l’offre et la demande ont parfois du mal à se comprendre, par excès d’optimisme des vendeurs d’un côté et de prudence des investisseurs de l’autre. Si, d’après nos prévisions, la tendance devrait se stabiliser en cours d’année, il est plus que jamais nécessaire d’observer un bon niveau de sélectivité dans le choix de nos acquisitions de façon à maintenir la qualité du portefeuille d’Eurovalys, tout en essayant de garder un bon rythme dans le placement de la collecte. C’est donc dans ces circonstances encore assez particulières, mais toujours rassurés par le choix de notre positionnement en Allemagne, que nous franchissons le cap de cette 2ème partie d’année.


Source : Bulletin semestriel 1S2020 Advenis REIM

AVERTISSEMENT

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la Société de Gestion est de 9 ans.

Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces, habitat) présente des risques dont notamment une absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière, locative et géographique du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n’étant pas garanti.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.

Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :

  • des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,
  • du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts soit le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.

L’attention des investisseurs est attirée sur le fait que la SCPI Eurovalys est une SCPI pouvant recourir à l’endettement. L’Assemblée Générale Extraordinaire a décidé, le 25 juin 2020 , de relever le montant maximum des emprunts que pourra contracter la Société de Gestion en conséquence du nouveau plafond de capital statutaire. Celle-ci a fixé à 666 000 000 € le montant maximum des emprunts ou découverts bancaires que pourra contracter la société de gestion au nom de la société, et l’autorise à consentir toutes les garanties nécessaires à la souscription de ces emprunts.

Cependant, le montant des emprunts ne pourra dépasser 40 % de la valeur d’expertise des actifs immobiliers majorée des fonds collectés nets de frais non encore investis.

De même, il est ici précisé que le rendement potentiel de la SCPI Eurovalys pourra être impacté par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elle détiendra des actifs et/ou l’existence ou pas de conventions fiscales que la France aurait pu conclure avec eux. Les revenus immobiliers de source européenne (revenus fonciers et plus-values immobilières) sont en principe imposables dans l’Etat où les immeubles sont situés (l’Etat de source).

En présence de conventions fiscales, des mécanismes visant à éviter une nouvelle imposition de ces revenus dans l’état de résidence entre les mains des associés résidents de France pourront être mis en oeuvre (i) pour les associés personnes physiques qui bénéficieront, sous certaines conditions, principalement d’un crédit d’impôt ou d’une exonération, tout en maintenant la progressivité de l’impôt sur les autres revenus de l’associé imposé en France et (ii) pour les personnes morales qui peuvent en principe se prévaloir d’une exonération (cf. paragraphe 4. A. et B «de la note d’information». «Fiscalité des revenus et des plus-values de source allemande et de source européenne autre qu’allemande»).

Les dispositions fiscales en vigueur sont susceptibles d’être modifiées quelque soit la législation du pays d’investissement.

Chaque associé doit analyser son projet d’investissement en fonction de sa propre situation fiscale et de son taux d’imposition.

Par ailleurs, une diminution du rendement pourrait provenir d’éventuels coûts de change en cas d’investissement hors de la zone euro.

La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

Afin de permettre à la SCPI Eurovalys de réaliser ses premiers investissements, les revenus potentiels, soumis à la décision de l’Assemblée Générale, ont été versés annuellement à compter de 2015 et trimestriellement les années suivantes.

Source : Advenis REIM
Informations non contractuelles à caractère publicitaire, juillet 2020

Déduisez vos impôts en investissant dans les SCPI

**AVERTISSEMENT : La déduction fiscale ou la reduction d'impôt du dispositif fiscal est proposée en contrepartie d'une durée minimum de détention et d'un risque de perte en capital. Elle dépend des produits choisis, des dispositions fiscales en vigueur, susceptibles d'évolution, et du respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation. Par ailleurs, la rentabilité n'est pas garanti. Nous vous invitons à lire attentivement les notices d'informations des produits proposés.


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