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  7. Fiscalité SCPI Renovalys n°7 - SCPI déficit Foncier
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Déficit Foncier Renovalys n°7

Découvrez en détails la nouvelle SCPI déficit foncier Renovalys 7, un investissement immobilier indirect dans des villes de caractère sélectionnées par la société de gestion.
SCPI
Déficit foncier
Présentation
SCPI Renovalys n°7
Fiscalité & Risques
SCPI Renovalys n°7
Frais
SCPI Renovalys n°7
PRINCIPE DU DÉFICIT FONCIER

Le régime fiscal du déficit foncier permet aux associés d’imputer, les dépenses de travaux de restauration immobilière éligibles engagé par la SCPI :

  • Les déficits fonciers occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus fonciers existants et sur leur revenu global à hauteur de 10 700 euros par an maximum (l’excédant étant reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers)

  • Le déficit lié aux intérêts d’emprunt uniquement sur les revenus fonciers (l’excédant étant reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers)

FISCALITÉ DES REVENUS LOCATIFS POTENTIELS

  • Régime des revenus fonciers (avec possibilité de déduction d’éventuels intérêts d’emprunt et/ou reports déficitaires imposés entre les mains des associés.)

FISCALITÉ DES PLUS-VALUES POTENTIELLES

  • Régime des plus-values immobilières des particuliers avec application d’abattements pour durée de détention (après 16 ans : 66 % d’abattement au titre de l’IR et 18,15 % d’abattement au titre des prélèvements sociaux, soit une fiscalité globale de 20,54 % du montant de la plus-value nette imposable).
Fiscalité de Renovalys n°7

Les porteurs de parts de la SCPI Renovalys n°7 pourront bénéficier du régime fiscal du déficit foncier, en contrepartie d'un risque de perte en capital et d'une durée minimum de détention.

Dans le cas de la SCPI Renovalys n°7, le montant total du déficit foncier généré est estimé à environ 43 % du montant souscrit et peut être imputé l’année de la souscription.

La fiscalité du déficit foncier, décrite dans l’article 156.1-3° du Code général des impôts, est la fiscalité de droit commun ; par conséquent, elle n’entre pas dans le périmètre des niches fiscales et n’est donc pas impactée par leur plafonnement.

Il est rappelé que la fiscalité applicable aux porteurs de parts de la SCPI (revenus, déficits fonciers, plus-values) est susceptible d’évoluer au cours de la période d’investissement. Tout souscripteur doit étudier cet investissement en fonction de sa situation fiscale personnelle, de son taux marginal d’imposition et de la composition de ses revenus.

Exemple chiffré de la fiscalité* du déficit foncier
À LA SOUSCRIPTION

Mécanisme de la déduction d’impôt :

Réduction d’impôt pour un contribuable imposé à une TMI de 41%. Il souscrit 7 parts de la SCPI Renovalys N°7 (4 300 € de nominal, 5 000 € de prix de souscription). Le calcul suivant repose sur l’hypothèse d’une prise en compte fiscale chez le contribuable de 100% du montant cible des travaux acquittés par la SCPI.

Montant de la souscription 35 000 €
Frais de collecte 3 850 €
Montant de la souscription nette des frais de collecte 31 150 €
Prix d'acquisition du foncier 15 575 € 
Montant des travaux de restauration immobilière et
des frais des fonctionnements acquis à la SCPI
15 575 €
Economie d’impôt en € (TMI 41 % + CSG/CRDS 17,2%) 9 064 €
Proportion du gain fiscal par rapport au montant de la souscription brute 25,9 %

Le gain fiscal pour un contribuable imposé à une TMI de 45 % sera supérieur (623 € de gain supplémentaire selon l’exemple). Les contribuables n’ayant pas de revenus fonciers ne feront, pour leur part, pas l’économie l’année de la souscription des prélèvements sociaux les grevant au taux de 17,2% et ne bénéficieront que de l’imputation du déficit généré sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € (soit 4 387 € de gain fiscal pour un contribuable imposé à une TMI de 41%), l’excédent ne pouvant s’imputer que sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes (soit un déficit foncier reportable de 4 875 € selon l’exemple, pouvant générer une économie supplémentaire de 2 837 € permettant un gain global de 7 224 €).

Pendant la période de location des biens : les revenus locatifs perçus sont imposés. Dans l’hypothèse où le taux de travaux serait largement supérieur à 50 %, l’économie d’impôt sera supérieure lors de la souscription, en corollaire à la sortie la plus-value sera plus importante.

AU MOMENT DE LA LIQUIDATION DE LA SCPI

1 • Modalités de calcul des plus values au bout de 16 ans de détention pour une souscription de 35 000 € :

Montant de la souscription 35 000 €
Frais de collecte 3 850 €
Montant de la souscription nette des frais de collecte 31 150 €
Prix d’acquisition du foncier 15 575 €
Montant des travaux de restauration immobilière et
des frais des fonctionnements acquis à la SCPI
15 575 €
Prix de revente estimé 35 000 €
Durée de détention 16 ans

*Le calcul du gain fiscal à la liquidation sera soumis aux aléas du marché de l’immobilier ainsi qu’à une éventuelle modification du calcul de la fiscalité des plus-values.

2 • Modalités de calcul de l’imposition au bout de 16 ans de détention et pour une souscription de 35 000 € :

Prix de revente des immeubles 35 000 €
Plus values brutes 15 921 €
Abattement sur la plus value 10 508 €
Imposition au titre de L’IR (plus values) 1 028 €
Abattement sur la CSG/CRDS 2 890 €
Imposition au titre des Prélèvements sociaux 2 241 €
Imposition totale 3 270 €
Soit 9,72 % du montant de la souscription brute
Bénéfice fiscal au terme de l’opération
(Economie d’impôt en € - imposition totale)
9 065 € - 3 270 €
5 795 €

En l’absence de revalorisation des biens à terme, le prix de revente incluant le montant des travaux, pourrait être nettement supérieur au prix d’acquisition, et ainsi générer un impôt sur les plus-values fiscales.
Même en cas de perte sur la revente des immeubles à l’échéance, un impôt sur la plus-value pourra être prélevé sur le prix de cession des immeubles.

Tout souscripteur doit étudier cet investissement en fonction de sa situation fi scale personnelle et de son taux marginal d’imposition.

Renovalys n°7 : Voir les frais

Exemples non contractuels destinés à expliquer la fiscalité.

Facteurs de risque

SCPI Déficit Foncier Renovalys5 Vous investissez dans une SCPI de type fiscal « déficit foncier », qui permet au porteur de parts de bénéficier, sous certaines conditions, du régime fiscal de droit commun dit « déficit foncier ».

Le régime fiscal « déficit foncier » de droit commun permet au porteur de parts d’imputer sur ses revenus fonciers la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration (concernant seulement, pour ces dernières, les immeubles affectés à l’habitation) exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis, conformément à l’article 31 I du code général des impôts, puis, dans la limite de 10 700 euros, sur son revenu global l’éventuel déficit foncier et, le cas échéant, le surplus sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.


Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :

  • votre investissement permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés en page 4 au paragraphe 4 « Objectifs de rentabilité » et page 11 au paragraphe 4 « Régime fiscal des associés » de la note d’information. Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale : en effet, l’économie d’impôt s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu et dépend de la nature de vos revenus et de votre taux d’imposition,

  • il est rappelé en outre que la fiscalité applicable aux porteurs de parts de la SCPI (revenus et déficits fonciers, plus-values) est susceptible d’évoluer au cours de la période d’investissement,

  • il s’agit d’un placement à long terme. Les parts de SCPI doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Dans le cas du dispositif déficit foncier, vous devez conserver vos parts jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle ou la dernière imputation sur le revenu global a été pratiquée sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux, sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la société. Le délai total maximum d’immobilisation de l’investissement est d’environ 18 ans (16 ans, durée de vie de la SCPI & 2 ans pour la revente) pour permettre la liquidation des actifs,

  • la liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de vente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés. L’avantage fiscal « déficit foncier » ne bénéficie qu’au souscripteur d’origine. La SCPI ne garantit pas la revente des parts.


Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus rappelés, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :

  • des distributions de bénéfices potentielles ou éventuelles qui vous seront versées,
    Celles-ci dépendront des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire, sur la durée totale du placement, en fonction de la conjoncture économique et immobilière (date de mise en location des immeubles, niveau des loyers, taux d’occupation) ; pendant une période de 24 mois, qui correspond à la constitution de son patrimoine, la SCPI n’aura pas de recettes locatives et quasiment pas de recettes financières. La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’après la mise en location des immeubles acquis. Après réalisation des travaux d’une durée de l’ordre de 24 mois, la SCPI pourrait encaisser les premiers revenus locatifs en 2022,

  • le versement des dividendes ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location et du niveau des loyers,

  • du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce dernier montant déprendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée de conservation des parts.


  • Ainsi, la rentabilité de la SCPI RENOVALYS n°7 ne peut être appréciée que sur la globalité des opérations et non sur les seuls avantages fiscaux liés à la souscription.

    Cet investissement comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

    La législation fiscale ne permet pas la prise en compte des dépenses de travaux ayant permis la constatation de déficits fonciers en majoration du prix de revient des immeubles pour le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Or, l’impôt et les cotisations sur les plus-values seront donc d’autant plus importants que le coût de revient des immeubles sera majoritairement constitué par des dépenses de travaux et que leur durée de détention sera courte. Toutefois, la SCPI n’ayant vocation à revendre ses immeubles qu’après un délai de détention d’au moins 16 ans, la législation actuelle permet que l’assiette imposable au titre de la plus-value soit minorée d’un abattement de 66% au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19% et de 18,15% au titre des prélèvements sociaux, soit une fiscalité globale de 20,54% du montant de la plus-value nette imposable.

    Le régime fiscal du placement, qu’il s’agisse de l’imposition des revenus et plus-values réalisées (différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition de l’immeuble, après retraitements légaux éventuels) ou du calcul et de l’imputation des déficits fonciers, est susceptible d’évoluer favorablement ou défavorablement selon les dispositions des lois de finances qui seront adoptées au cours de la vie sociale.

    Informations non contractuelles à caractère publicitaire.
    Sources : Advenis REIM.

    Déduisez vos impôts en investissant dans les SCPI

    *AVERTISSEMENT : La déduction fiscale ou la réduction d'impôt du dispositif fiscal est proposée en contrepartie d'une durée minimum de détention et d'un risque de perte en capital. Elle dépend des produits choisis, des dispositions fiscales en vigueur, susceptibles d'évolution, et du respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation. Par ailleurs, la rentabilité n'est pas garanti. Nous vous invitons à lire attentivement les DICI des produits proposés.


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