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SCPI : Achat et vente des parts

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SCPI par Sicavonline SCPI d'entreprise SCPI fiscales ABC des SCPI
Souscription et achat des parts

Un particulier peut :

  • souscrire des parts de SCPI sur un marché primaire, lors de la création de la société et à chaque augmentation de capital ;
  • ou en acheter sur le marché secondaire en rachetant les parts d'un associé qui veut vendre. C'est donc une transaction de gré à gré.

En principe, le prix de souscription est composé du nominal et d'une prime d'émission, qui permet :

  • l'amortissement des frais de constitution, des frais de recherche et d'acquisition du patrimoine immobilier et comprend la commission de souscription.
  • de tenir compte de la valorisation des immeubles détenus par la SCPI afin de respecter l'équité entre les nouveaux et anciens souscripteurs.
  • La prime d'émission est égale à la différence entre le prix de souscription et la valeur nominale de la part (prix d'émission de la part de la SCPI au moment de sa création).

Exemple :

Entre la création d'une SCPI en 1995 et l'augmentation de capital réalisée en 2011, les immeubles détenus par la société se sont valorisés tandis que la valeur nominale des parts de la SCPI n'a pas varié. La prime d'émission va ainsi permettre de tenir compte de la valeur des biens immobiliers.

Pour tenir compte de l'appréciation des biens immobiliers détenus par la SCPI, le prix nominal de la part qui ne peut pas être modifié est assorti de la prime d'émission. L'adaptaion de la valeur des parts de la SCPI depuis sa création se fait par le jeu de la prime d'émission. Ce boni assure l'égalité entre les nouveaux et les anciens associés de la SCPI.

Chaque augmentation de capital de SCPI s'effectue en principe avec une prime d'émission plus élevée que lors de l'augmentation de capital précédente. La prime d'émission permet de neutraliser la plus-value existante sur les anciennes parts et d'éviter une dilution de cette plus-value sur les nouveaux porteurs de parts. En revanche, elle est sans effet sur les nouvelles parts souscrites et ne pénalise en aucun cas les nouveaux souscripteurs.

Valorisation des parts d'une SCPI
Valeur vénale d'un immeuble :

La valeur vénale d'un immeuble est évaluée par expertise indépendante exercée par un expert agréé par l'AMF. "La valeur vénale d'un immeuble locatif pour une SCPI est le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où se trouve cet immeuble." (Art. 3-1 - Arrêté du 26 avril 1995)


Valeur de réalisation d'une SCPI :

La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société.


Valeur de reconstitution :

La valeur de reconstitution d'une SCPI est égale à sa valeur de réalisation augmentée de l'estimation des frais générés par une éventuelle reconstitution de son patrimoine. La valeur de reconstitution d'une part est la valeur de reconstitution de la SCPI ramenée à une part.


Modalités de retrait et de cession
Cas d'une SCPI à capital variable :

Lorsqu'un associé souhaite retirer tout ou partie de ses parts, il peut :

  • demander le remboursement des parts (retrait) à la société de gestion. Les modalités de remboursement dépendent de l'existence ou non de contrepartie. Dans le premier cas, le remboursement s'effectue sur la base du prix de la souscription en vigueur minoré de la commission de souscription. Dans le second cas, le retrait s'effectue à travers le fonds de remboursement, s'il existe.
  • vendre ses parts sans intervention de la société de gestion.

Cas d'une SCPI à capital fixe : Que ce soit avec ou sans l'intervention de la société de gestion, il est indispensable d'avoir un acquéreur. Quelle que soit l'option retenue, l'acquéreur sera redevable d'un droit d'enregistrement proportionnel de 5% sur la base du prix de la part avec un minimum de 25 euros.
Le marché secondaire des parts de SCPI répond aux lois de l'offre et la demande et ne garantit pas aux vendeurs de réaliser leur cession. La vente ne pourra être réalisée que si un acquéreur se présente.

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AVERTISSEMENT : L'investissement dans des parts de SCPI comporte des risques dont vous devez prendre connaissance. Les dividendes qui vous seront versés dépendent des conditions de location des immeubles. De plus, le capital investi n'est pas garanti. Les parts de SCPI d'entreprise sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les SCPI fiscales offrent une réduction d'impôts variable selon les produits. Cette réduction d'impôt dépend des dispositions fiscales en vigueur qui peuvent évoluer, et est soumise au respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et sa motivation ne doit pas être uniquement fiscale.

*Taux de distribution sur la Valeur de Marché (TDVM), source : ASPIM - mars 2019
**Montant total du déficit foncier généré estimé à environ 43% du montant souscrit.


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