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Histoire des SCPI

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SCPI par Sicavonline SCPI d'entreprise SCPI fiscales ABC des SCPI
Naissance des SCPI

Dans les années 1960, des investisseurs souhaitaient détenir de l'immobilier "d'affaires" (murs de commerce - locaux industriels - bureaux). En effet, les bureaux sont beaucoup plus stables et le rendement locatif est supérieur à celui de l'immobilier d'habitation (les loyers sont plus élevés et les paiements plus réguliers).

En revanche, la mise de fonds, compte tenu du prix d'un local commercial, d'un immeuble industriel ou de bureaux, est très importante.

De là est née la recherche d'une solution de la mise en commun de fonds pour acquérir un immeuble commercial ou de bureaux ou un local industriel. La solution : la société civile, dont la première société "La Civile Foncière" a été créée en 1964.

En décembre 1970, une loi donne officiellement naissance aux SCPI sous la tutelle de la COB (Commission des Opérations de Bourse). A cette époque, il s'agit d'un produit confidentiel - il existe une quinzaine de SCPI - proposé par quelques banques privées. En 1984, la COB renforce les obligations en matière d'information pour les souscripteurs.

1996 : Emergence d'un marché secondaire

En 1996, certaines sociétés de gestion organisent un marché secondaire en confrontant les propositions des acheteurs et des vendeurs. Cette initiative permet le rétablissement du marché et la résolution du problème de liquidité.

Depuis 1998, les SCPI redeviennent un produit d'épargne performant, grâce notamment à l'assainissement du marché secondaire et la concentration du secteur.

1985-1995 : Expansion et crise

En 1985, débute une phase de croissance de la collecte des SCPI : + 70 % en 1985, + 150% en 1986, + 91% en 1987 pour atteindre alors 9 milliards de francs puis 11,4 milliards en 1989 et 11,5 milliards en 1990. Le produit était alors vendu en tant que "Sicav de l'immobilier".

Aux SCPI d’entreprise dites "classiques", investies principalement en immobilier d'entreprise, se joignent des SCPI consacrées à l'immobilier d'habitation accompagné d'avantages fiscaux. Sont alors créées des SCPI de loi "Déficit Foncier" et de loi "Méhaignerie". Viendront ensuite les SCPI de valorisation, dégageant peu de revenus avec des perspectives de fortes plus-values.

Crise économique et crise immobilière se conjuguent. On a trop construit de bureaux : Paris compte plus de 5 millions de m2 de bureaux inoccupés. Pour les remplir, il faudrait plus d'emplois alors que, au contraire, le chômage se développe. Les loyers baissent, les taux de vacance augmentent et les rendements diminuent.

En oubliant qu'un prix de cession nécessite l'accord entre un vendeur et un acheteur et en créant le prix "conseillé", la loi de 1993 contribue à bloquer le marché. En effet les investisseurs ne sont pas prêts à payer ce prix "réglementé" déconnecté du marché et de la rentabilité désormais plus faible des produits. En raison de cette totale inadéquation, les associés qui souhaitent vendre leurs parts ne trouvent plus preneurs. S'en suit une crise aiguë de liquidité qui devient vite une crise de confiance chez les 600 000 souscripteurs de part de SCPI.

2001 : Une date importante

La loi du 9 juillet 2001 modifie les modalités de fonctionnement du marché secondaire. Cette loi interdit dorénavant toute référence à un "prix de cession conseillé" et le remplace par un "prix d'exécution", résultat du carnet d'ordres confrontant périodiquement les demandes et les offres.

Cette réforme a rendu plus transparente la fixation du prix des parts, et renforce la confiance des investisseurs.

Parallèlement du marché le mouvement de concentration s'est accentué. Celui-ci concerne tant les sociétés de gestion et groupes de commercialisation que les SCPI elles-mêmes. Ainsi, en 1994, on dénombrait 90 groupes de gestion et 290 SCPI. Fin 2001, on compte 41 groupes et 179 SCPI. Dix ans après, le marché comprend 138 SCPI gérées par une vingtaine de groupes.

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AVERTISSEMENT : L'investissement dans des parts de SCPI comporte des risques dont vous devez prendre connaissance. Les dividendes qui vous seront versés dépendent des conditions de location des immeubles. De plus, le capital investi n'est pas garanti. Les parts de SCPI d'entreprise sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les SCPI fiscales offrent une réduction d'impôts variable selon les produits. Cette réduction d'impôt dépend des dispositions fiscales en vigueur qui peuvent évoluer, et est soumise au respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et sa motivation ne doit pas être uniquement fiscale.

*Taux de distribution sur la Valeur de Marché (TDVM), source : ASPIM - mars 2019
**Montant total du déficit foncier généré estimé à environ 43% du montant souscrit.


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