Le courtier en crédits immobiliers Empruntis et la société d'études économiques BIPE organisaient ce jeudi matin une conférence sur le thème des perspectives 2008 du marché de l'immobilier français. Volontiers provocateurs avec un "2008, annus horribilis ?" comme affiche de cette conférence de presse, Geoffroy Bragadir, Fondateur d'Empruntis et Cyril Blesson, Economiste du BIPE, ont passé en revue les échos et inquiétudes liées au prix de l'immobiliers et aux évolutions des taux et conditions d'octroi de crédit en France avec quelques éclaircissements nécessaires sur l'amalgame souvent entendu au sujet des conséquences de la crise immobilière américaine amplifiée par le problème des crédits à risques "subprime".
Empruntis et le BIPE confirment tout d'abord le coup de frein du crédit habitat avec une production de crédits en baisse de 6,3% par rapport à son point haut de novembre 2006. cette baisse de la production de crédits est principalement liée à l'augmentation des taux d'intérêt qui ont pris en moyenne 0,65% entre 2006 et 2007 avec des écarts nettement plus élevés selon les durées d'emprunts. D'après Empruntis, sur 100 dossiers finançables avec les taux de janvier 2007, 12 seraient devenues non finançables avec les taux de janvier 2008. Dans ces conditions, Empruntis et le BIPE estiment que la production de crédits pourrait reculer de 10 à 15% cette année.
Empruntis et le BIPE observent que la crise du crédit interbancaire consécutive aux problèmes américains du "subprime" a bouleversé l'évolution des taux de marchés. Fait exceptionnel, les taux à court terme (à 3 mois) restent en effet au dessus des taux longs (benchmark des obligations à 15 ans) et l'écart entre le taux interbancaire à 3 mois et le taux de la BCE s'est encore creusé. L'écart constaté entre l'OAT à 15 ans et les taux de marché des crédits à l'habitat (fixe sur 15 ans) est actuellement le plus fort depuis 4 ans (environ 0,45%). La reconstitution par les banques de leurs marges sur le crédit immobilier explique notamment cet écart.
Au niveau des taux des crédits immobiliers aux particuliers, Empruntis et le BIPE pensent que le taux fixe à 15 ans devrait connaître une certaine stabilité à court terme mais rester au-delà de 4,5% dans le courant de l'année avec probablement une tendance haussière qui pourrait le porter à 5% au deuxième semestre 2008.
Les deux partenaires rejettent par contre formellement l'idée d'un rationnement du crédit habitat en France. Les dernières enquêtes ne montrent pas d'assèchement du crédit avec des conditions d'octroi des prêts qui ne se sont pas durcies en 2007 (hors évolutions des taux d'intérêt) ni depuis le début de l'année 2008. Les partenaires banquiers interrogés par Empruntis s'accordent à penser que la crise financière n'a pas eu d'effet restrictif sur les offres de crédit immobilier.
Au niveau des prix, Empruntis et le BIPE observent que l'atterrissage des prix de l'immobilier résidentiel ancien s'est confirmé en 2007 avec une hausse (à partir du "thermomètre" FNAIM) mesurée à 2,5% par rapport à 2006, donc loin des 17% de hausse en 2005. Les signaux de ralentissement dans le neuf se confirmant (hausse des stocks et délais d'écoulement en augmentation), Empruntis et le BIPE estiment que les prix de l'immobilier résidentiel ancien se dirigent vers une baisse en 2008 et confirment une prévision de 3% de repli en moyenne.
"On ne serait pas étonné qu'on aille au-delà", a précisé Cyril Blesson en évoquant une fourchette de 3 à 5% de baisse. "Ce n'est pas une crise mais un atterrissage", affirme Geoffroy Bragadir qui pense qu'il n'y a pas d'effondrement à prévoir et qui rappelle que l'évolution des prix sera inégale selon les régions et les biens. "Les biens de moindre qualité vont baisser plus vite et les biens de grande qualité vont résister", explique le dirigeant fondateur d'Empruntis.
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