(AOF) - Klépierre a signé un prêt à terme de 750 millions d'euros, syndiqué auprès de six banques. Ce nouveau financement à échéance juin 2011 a notamment pour objet le refinancement d'une dette obligataire de 600 millions d'euros, assortie d'un coupon de 6,125%, venant à terme le 10 juillet 2008. Les arrangeurs mandatés et prêteurs sont BNP Paribas (coordinateur, agent de la documentation et agent du crédit), deux entités des groupes Crédit Mutuel et Caisse d'Epargne, ING Real Estate Finance, Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale et Intesa SanPaolo (prêteur). Largement anticipé par la négociation de couvertures de taux au cours des deux dernières années, ce nouveau financement présente un coût global de 5,05%. Il est assorti de covenants financiers, identiques à ceux des syndications signées en janvier 2006 et septembre 2007, portant principalement sur le ratio " Loan-To-Value " (limité à 52%), la couverture des frais financiers par l'EBITDA (minimum 2,5), le ratio " dettes financières sécurisées sur valeur du patrimoine réévalué " (limité à 20%). A l'issue de cette opération et après remboursement de l'emprunt obligataire de 600 millions, la durée moyenne de la dette est portée à 5,5 ans et Klépierre dispose de plus de 610 millions d'euros de lignes de crédit non utilisées. Ces disponibilités couvrent en grande partie le financement du programme d'investissement de l'année 2008, à des conditions financières en ligne avec les objectifs de rentabilité du groupe. (AOF)
Klépierre est une société foncière spécialisée dans la location et la gestion de centres commerciaux et d'immeubles de bureaux (majoritairement haut de gamme). Elle exerce également certaines de ces activités pour compte de tiers. Son patrimoine s'élevait à 11,3milliards d'euros au 31 décembre 2007, les centres commerciaux représentant environ en valeur 88 % du patrimoine contre 12 % pour les immeubles de bureaux. Employant plus de 1005 personnes, Klépierre est le premier gestionnaire de centres commerciaux en Europe continentale, avec des implantations en Espagne et en Italie notamment. Depuis fin juillet 2005, Klépierre est également présent en Pologne. BNP Paribas est majoritaire au capital de Klépierre avec 65,58%.
Les points forts de la valeur
- La hausse des loyers collectés (+15,5% en 2007) soutient la croissance du chiffre d'affaires du groupe - Le groupe ne souffre pas trop de la crise de l'immobilier venue des Etats-Unis en raison de son positionnement défensif sur les centres commerciaux. En effet, cette activité résiste bien aux retournements conjoncturels et présente une rentabilité supérieure aux activités de location de bureaux. - Le groupe dispose d'importants relais de croissance grâce à son partenariat de gestion locative et patrimoniale avec Carrefour. - Standard & Poor's a relevé la perspective des notes de crédit de Klépierre de Stable à Positive. - Le groupe maintient ses taux d'occupation à des niveaux élevés.
Les points faibles de la valeur
- Les prix de certaines acquisitions de centres commerciaux sont apparus élevés. - Les sociétés foncières ont du mal à trouver de nouveaux investissements rentables. - Avec la réforme du statut des SIIC, BNP Paribas pourrait décider de revoir sa position au sein du capital du groupe. - Certains analystes soulignent une passivité quant à la gestion des galeries espagnoles.
- Les activités de location de bureaux sont sensibles à l'évolution de la conjoncture et du climat des affaires en général. En revanche, les loyers issus des centres commerciaux, plus défensifs, dépendent du niveau de consommation des ménages (et donc de leur moral). - De manière générale, le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier. - Enfin, comme toute valeur foncière, le titre est dépendant du niveau des taux d'intérêt. - Par ailleurs, Klépierre a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'exonération définitive de l'impôt sur les sociétés en contrepartie de la taxation de l'ensemble des plus-values latentes au taux de 16,5% et de l'obligation de distribuer 85% du résultat courant sous forme de dividendes.
Immobilier
Pour cette année, les économistes tablent sur un repli compris entre 2% et 3,5% des prix de l'immobilier ancien en France, pour une stabilisation des prix dans le neuf. Ce retournement résulte de la dégradation de la solvabilité des ménages du fait de la remontée des taux d'intérêt, conjuguée au resserrement des crédits par les banques. Celles-ci, qui éprouvent davantage de difficultés à se refinancer, deviennent plus sélectives. Néanmoins il ne devrait pas se produire d'effondrement du marché immobilier pour plusieurs raisons. L'endettement des ménages français demeure ainsi relativement faible comparé à la situation dans les autres pays développés. De plus, les prix devraient être soutenus sur le long-terme par des facteurs démographiques (vieillissement et divorces). Les analystes estiment que les foncières françaises, qui ont généralement un taux d'endettement inférieur à 55% de la valeur de leur patrimoine, seront capables de rembourser leurs emprunts et de développer leurs projets immobiliers.