Avec une chute de 33,9% des ventes de logements neufs au second trimestre 2008 par rapport à la même période de 2007, la situation du marché immobilier français s'est considérablement tendue ces dernier mois. En outre, le niveau des mises en ventes de la période est resté significativement supérieur à la demande (27.600 logements proposés pour 21.500 transactions effectives), entraînant un record d'encours de logements neufs disponibles atteignant 110.500 unités au 30 juin dernier (ce chiffre comprend aussi les logements dont la construction est à peine débutée). Les données du Ministère de l'Equipement montrent en outre que le délai moyen d'écoulement d'un bien est passé de 7 mois et demi il y a un an à 14 mois au terme du premier semestre 2008 dans le collectif, et de 8 mois et demi à 15 mois pour l'individuel.
Si la situation de l'immobilier neuf est désormais bien connue, l'évolution dans l'ancien restait à valider. Avec les chiffres publiés hier par le Conseil Supérieur du Notariat, c'est chose faite : le marché flanche à son tour, et personne n'est vraiment surpris de la tournure prise par les événements, même si l'ampleur et la brutalité du mouvement inquiète. Selon l'autorité qui chapeaute les notaires français, une source statistique d'une grande fiabilité, le premier semestre se caractérise par "une baisse très substantielle des volumes dans l'ancien sur toutes les grandes métropoles de Province, baisse de volume qui serait supérieure à ce qui est annoncé par les médias, de l'ordre en moyenne de 25%". Le CSN souligne qu'il faudra attendre le 30 septembre pour que les données soient pleinement validées, mais la tendance qui se dessine semble lourde. Une chute d'un quart du marché ramènerait les volumes à ceux de la période 1993 / 1994, soit un bond en arrière de 15 ans. Les disparités régionales sont fortes, mais le reflux est conséquent à travers toute la France. Les notaires estiment que la baisse qui frappe Marseille ressort à 30%, tandis que qu'elle serait "bien" inférieure sur les deux grandes métropoles économiques de Province que sont Lyon et Toulouse (de l'ordre de 15%, tout de même).
Côté prix, la tendance est à la stabilité "voire une légère baisse sur l'ensemble des grandes Métropoles", et ce quelles que soient les tranches de prix observés entre 100.000 et 600.000 Euros, selon le CSN. Depuis le début du second semestre, la chute de la demande a pesé sur les prix, comme le confirment les données publiées hier par la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), qui fait état d'un recul de -1,5% des prix des logements en août. "Ce constat tient tout autant aux prix des appartements (-1,9%) qu'aux prix des maisons (-1,1%)", explique la fédération qui évoque une "baisse générale du marché", puisque l'indice tous types de biens est revenu sur son niveau de fin 2006 - début 2007. Sur les trois derniers mois, les prix sont désormais en baisse de -0,5%. Sur un an, ils restent légèrement haussiers, à hauteur de +0,8%. Pour le site entrepariculiers.com, les prix sont en baisse de -0,9% sur un an à fin août pour les appartements, et de -1,2% pour les maisons. La semaine dernière, le réseau Century 21 indiquait tabler sur des prix en baisse de 3% sur l'ensemble de l'année dans l'ancien, puis sur une nouvelle baisse de 3 à 5% en 2009.
"Après l'annonce de baisse des ventes de logements neufs en France de 30% pour les six premiers mois de 2008, on est passé dans la deuxième phase de la dégradation de l'activité, surtout que les mois d'été ont été catastrophiques pour l'activité", explique le professeur d'économie de Paris X Nanterre, Michel Mouillart à l'AFP. "La crise est immobilière, plus seulement de financement du crédit, et devrait être beaucoup plus importante que dans les années 90 car la chute de l'activité devrait être sur l'ensemble de l'année de 20% alors qu'au début de l'année on ne prévoyait qu'une chute de 10% à 15%", ajoute-t-il. Les professionnels craignent que le cercle vicieux n'ait été enclenché, après une longue période faste. Le durcissement de l'accès au crédit, conditions macroéconomiques oblige, amplifie encore le mouvement. "La solvabilité immobilière des ménages" recule, estimait dans une étude publiée fin juillet Bruno Cavalier, économiste chez Oddo Securities. Face à la dégradation du contexte, le spécialiste avançait que la seule variable d'ajustement disponible restait le prix pour remettre en selle les ménages dans leur capacité d'investissement immobilier. Reste à intégrer les spécificités locales et intrinsèques des biens. "La baisse significative des prix des logements en France, que nous croyons inéluctable, est une tendance moyenne ; elle ne sera pas uniforme entre les villes, les quartiers ou les régions", prévenait alors Monsieur Cavalier.
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