(AOF) - Les revenus locatifs de Mercialys ont progressé de 15,5% au cours de l'exercice 2009 à 134,2 millions d'euros contre 116,2 millions en 2008. La croissance organique des loyers a connu une progression de 6,1% sur la période. Les droits d'entrée et indemnités de déspécialisation perçus au 31 décembre se sont élevés à 4,0 millions d'euros contre 3,9 millions en 2008. "Pour la quatrième année consécutive, 2009 a été marquée par une croissance à deux chiffres des revenus locatifs", s'est félicité Jacques Ehrmann, le PDG de Mercialys. "Mercialys a continué en 2009 à extraire la valeur de son portefeuille et a réalisé son opération de croissance la plus significative depuis l'introduction", a-t-il ajouté. "Cette opération nous a permis à la fois de sécuriser notre croissance à moyen terme et d'augmenter flottant et liquidité du titre, avec pour illustration concrète l'entrée au SBF 120", a-t-il conclu.
Les points forts de la valeur
- Le spécialiste des centres commerciaux bénéficie par rapport à ses concurrents d'une politique d'optimisation des loyers payés par les commerçants assez récente. Conséquence : le taux d'effort (le loyer moyen au m2 comparé au chiffre d'affaires réalisé) est l'un des plus bas du secteur, à 8,5%. Même en cas de baisse de la consommation, cela permettra aux locataires commerçants de résister. - Pour l'exercice 2009, la filiale foncière de Casino a revu à la hausse ses prévisions de croissance : les revenus locatifs devraient croître de 12%, et les cash-flows de 14%. Mercialys fait figure de valeur de croissance dans le secteur. - Mercialys poursuit son programme d'investissement et de remise à niveau de ses centres. Plus de 500 millions de dépenses sont d'ores et déjà prévues. - Le groupe n'est pas endetté.
Les points faibles de la valeur
- Le titre est sensible à la baisse des prix de l'immobilier, au renchérissement des primes de risque et à l'évolution des taux d'intérêt.
Comment suivre la valeur
- Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif. - De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier. - Le cash-flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende. - Mercialys a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes. - Le rendement de Mercialys, autour de 3,5%, est assez faible pour une foncière.
Immobilier
Les foncières doivent réallouer leur portefeuille d'actifs pour affronter la crise du secteur. Les cessions leur ont permis d'accéder à des ressources financières à un moment où leurs cours de bourse étaient malmenés. Ainsi Gecina, qui doit faire face à une dette de 500 millions d'euros à échéance février 2010, a déjà cédé 700 millions d'euros d'actifs. Foncière des Régions (FDR) a vendu plusieurs biens, dont une soixantaine d'immeubles à France Télécom. Icade, qui a choisi de se recentrer sur l'immobilier d'entreprise, a mis sur le marché 32.000 logements et son pôle d'administration de biens. L'autre impératif pour les foncières est de renégocier les conditions de loyers en fin de bail pour prévenir le départ des locataires. Silic estime que ses pertes de revenus suite à la renégociation de ses baux atteignent 200.000 euros pour le premier semestre 2009. Ces sociétés, qui ont su stopper à temps les nouveaux projets pour réduire leurs coûts, peuvent compter sur des taux d'occupation généralement élevés, de l'ordre de 95%. Néanmoins elles sont confrontées à une incertitude de taille : les conséquences de l'augmentation du taux de chômage sur les taux d'occupation dans les mois à venir.