(AOF / Funds) - Alors qu'une reprise progressive est en cours dans l'immobilier d'entreprise européen, dans un contexte de reprise économique partout fragile, Colliers International montre qu'au cours de la période de récession immobilière s'écoulant de la mi-2007 à la mi-2009, le marché d'Ile-de-France a résisté en termes de volume d'activité locative et de maîtrise de l'offre neuve. En conséquence, les taux de vacance en Ile-de-France (7%), mais aussi à Lyon (8%) ou à Lille (6,5%) s'établissent à des niveaux enviables pour plusieurs agglomérations européennes. Les taux de vacance s'établissent ainsi à 17% à Amsterdam, à 14% à Frankfort, ou encore à 12% à Bruxelles et à Stockholm, explique l'étude. "Au-delà de cette résistance, les marchés français de bureaux montrent une capacité de rebond, et non juste de reprise technique des transactions, qui démontrent une liquidité et une stabilité remarquables. On notera à titre d'exemple que le marché de Paris a retrouvé au 1er semestre son niveau du 1er semestre 2008 ou que le marché de Lille a signé son meilleur 1er semestre depuis 2002. En comparaison, la plupart des marchés européens, tels que Rome ou Munich, ne devraient pas croître avant 2011. Seuls Londres et Oslo s'inscrivent dans une véritable phase de reprise." "Les ingrédients de cette performance sont connus : la centralisation du marché français et la stabilité de l'offre de la plupart des métropoles régionales permettent à l'immobilier de bureaux français de surperformer la macroéconomie du pays. Ce n'est pas le cas de tous les marchés européens et cela peut expliquer que tous les investisseurs du monde s'y intéressent." "Face aux craintes d'un ralentissement économique durable, les investisseurs font preuve d'une extrême prudence dans leur stratégie d'allocation d'actifs et privilégient massivement les titres de dette des États les mieux notés. Cette fuite vers la qualité a par exemple poussé à la baisse le rendement de l'OAT 10 ans (2,6% au débit du mois de septembre), ce qui a permis la reconstitution d'une prime de risque immobilière attractive. Toutefois, si cette prime de risque peut justifier un positionnement des investisseurs à long terme, il conviendra de s'interroger sur la conservation d'un taux sans risque, finalement très volatile, comme référence pour l'estimation des actifs." "Initiée dans Paris QCA dés la fin du 1er semestre 2009, la baisse des taux de rendement prime s'est progressivement étendue depuis le début de l'année 2010 aux quartiers d'affaires du Croissant Ouest et de la 1re Couronne. Cette tendance découle de la très grande sélectivité des investisseurs et de la pénurie relative de produits de qualité. Si la concurrence devrait rester forte pour les meilleurs produits, les investisseurs continueront d'exiger une prime de risque cohérente avec les rendements obligataires. Les transactions sur les meilleurs actifs font ressortir des taux de rendement compris entre 5,1% et 5,8% dans Paris QCA, entre 6,3% et 7,2% en 1re Couronne. Sur le segment des actifs situés dans des emplacements secondaires les rares investisseurs exigent une prime de risque incompatible avec les attentes des vendeurs. Cette défiance des investisseurs cantonne la plupart de ces actifs à une situation d'illiquidité." "L'intérêt marqué des investisseurs, en particulier étrangers, pour les centres commerciaux a conduit à une compression des taux de rendement, désormais compris entre 5,5% et 6% pour les meilleurs actifs. Sur le segment des commerces de pieds d'immeuble de centre-ville, la concurrence entre investisseurs s'est intensifiée ces derniers mois et s'est traduite par une baisse généralisée des taux, désormais inférieurs à 5% pour les emplacements prime à Paris. Le segment de la logistique et des locaux d'activités demeure globalement considéré comme risqué par les investisseurs. Toutefois, plusieurs transactions sur le segment de la logistique prime et sécurisée se sont réalisées au cours du 2e trimestre, faisant ressortir des taux de rendement compris entre 7% et 8%. Les produits de moindre qualité, ou handicapés par une localisation secondaire, sont peu liquides et se traitent sur la base de taux à deux chiffres." AUT/ACT