Comment échapper à la taxation de vos gains immobiliers ?
En 2011, le taux d'imposition des plus-values immobilières bondit de 3 points, pour désormais atteindre 19 %. Une augmentation qui ne frappe toutefois pas les gains issus de la vente d'une résidence principale, toujours exonérés de taxe. Sous certaines conditions, un logement inoccupé au jour de la cession peut également bénéficier de cette faveur fiscale.
Le logement, un des principaux postes du budget des Français, n'est pas à la fête. Outre la disparition de nombreux dispositifs, comme le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, les plus-values immobilières sont en 2011 plus lourdement taxées qu'en 2010. Désormais, les gains tirés d'une la vente d'un logement sont imposables au taux de 19 % au lieu de 16 % auparavant. Une inflation fiscale à laquelle il faut ajouter 12,3 % de prélèvements sociaux, contre 12,1 % avant le 1er janvier 2011.
Pas de taxation sur la vente d'une résidence principale
Toutefois, alors que seuls les primo-accédants peuvent profiter d'un prêt à taux zéro nouvelle formule, les secundo-accédants, déjà propriétaires de leur résidence principale peuvent quant à eux profiter d'une exonération sur la vente de celle-ci. Depuis des années, lorsqu'un particulier cède sa résidence principale, directement ou par l'intermédiaire d'une SCI, l'éventuelle gain réalisé à cette occasion n'est pas imposable. Pour profiter de cette faveur fiscale, le logement doit constituer la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au moment de la vente.
Même vacant un logement peut échapper à toute imposition
Cependant pour ne pas pénaliser les propriétaires qui déménagent avant d'avoir vendu leur logement, l'administration fiscale sous la pression de nombreuses décisions de justice accepte que cette exonération reste acquise alors même que le bien immobilier est vacant au moment de sa vente. Cette exonération est alors soumise au respect de certaines conditions : le logement doit avoir été occupé à titre de résidence principale jusqu'à sa mise en vente et la cession doit intervenir dans un délai normal, que l'administration estime à un an. Ce délai étant suffisant selon le fisc pour que le vendeur qui ayant déjà déménagé dans un nouveau logement sans avoir trouver preneur pour son ancienne résidence puisse échapper à la taxation de ses gains.
Un délai normal entre le départ du logement et sa vente effective
Selon les agents du fisc, la période entre la mise en vente et la cession effective de la résidence principale non occupée reste une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences exposées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.). En raison du contexte immobilier incertain en 2009 et pour ne pas freiner la mobilité, notamment professionnelle, des propriétaires-occupants, le délai de principe a été porté à deux ans pour les cessions intervenant en 2009 et 2010. Une bouffée d'oxygène pour les propriétaires qui pourrait être renouvelée en 2011, faute de précisions, l'appréciation de cette tolérance est laissée aux juges. Des juges qui viennent de rappeler au fisc qu'en la matière le délai normal (pendant lequel l'immeuble demeure inoccupé avant d'être vendu) n'est pas limité à deux ans. Ce délai peut être supérieur dès lors que la vente ne peut être réalisée pour des raisons qui échappent au contrôle du vendeur, pas exemple une procédure de modification du plans d'occupation des sols qui rend incertaine les transactions sur le lieu d'implantation du logement. Une question qui n'est pas secondaire puisque lorsque le logement n'est plus considéré comme la résidence principale du vendeur, l'éventuelle plus-value devient imposable au taux de 31,3 %.
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