(AOF / Funds) - "Une rapide évolution des marchés financiers et une reprise économique à plusieurs vitesses vont constituer un environnement complexe pour les investisseurs immobiliers en 2011", affirme LaSalle Investment Management, qui a publié cette semaine la 17ème édition de son rapport Investment Strategy Annual, étude sur les marchés immobiliers internationaux et leurs perspectives pour 2011. "L'année 2010 aura révélé certains signes avant-coureurs. Les prix des biens immobiliers ultra core sont rapidement repartis à la hausse, les volumes de transaction ont marqué une reprise dans les régions Amérique du Nord, Europe, Asie Pacifique et, aspect essentiel pour les investisseurs, les fondamentaux immobiliers se sont améliorés : modestement en Europe et en Amérique du Nord, mais de manière impressionnante en Australie, à Hong Kong, à Singapour et en Chine." "Les investisseurs immobiliers doivent s'adapter à une reprise mondiale à plusieurs vitesses. Les contrecoups de la crise financière mondiale se faisant toujours sentir, des stratégies totalement différentes s'imposent donc en fonction du pays dans lequel l'on est investi." "Par exemple, en Asie-Pacifique, ce sont les opérations de promotion immobilière qui vont offrir les meilleures opportunités d'investissement ; les biens immobiliers edge-of-core seront quant à eux attractifs au Royaume-Uni, en France et aux Etats-Unis ; enfin, les investisseurs seraient bien avisés de chercher à tirer parti des difficultés financières au Japon, au Mexique, aux Etats-Unis, au Royaume-Uni et en Allemagne." "Les performances des investissements dans les pays à forte croissance seront volatiles en raison des flots de liquidités qui déferlent sur ces marchés moins matures. Les stratégies de croissance tirant parti de la rapide urbanisation et du vif essor de la classe moyenne seront les plus rémunératrices. Dans les pays où la croissance est anémique, les performances se verront offrir un coup de pouce par la faiblesse des taux d'intérêt et les flux grandissants de dette et de fonds propres, en dépit de la précarité de la reprise", explique Jacques Gordon, directeur monde de la stratégie chez LaSalle Investment Management. "Le rythme inégal de la reprise économique va se traduire par un lent et long retour à l'équilibre dans la zone euro, au Japon, au Royaume-Uni et aux Etats-Unis. Une demande locative beaucoup plus élevée va être observée dans les principaux pays émergents (la Chine, l'Inde et le Brésil), ainsi que dans des pays développés qui leur emboitent rapidement le pas (tout particulièrement l'Australie, Hong Kong et Singapour)." "Dans les pays du G7, la faiblesse des taux d'intérêt tire à la hausse les prix des biens immobiliers haut de gamme entièrement loués. Aussi longtemps que perdurera le contexte de taux d'intérêt bas combiné à une prime de risque du secteur immobilier élevée par rapport au taux sans risque, les investisseurs pourront estimer être bien rémunérés pour la détention de cette classe d'actifs cyclique (bien que faiblement corrélée). Sur les marchés émergents et dans les pays développés tels que l'Australie, Hong Kong et Singapour, les investisseurs pourront attendre des rendements élevés par le biais de la promotion immobilière." "Les perspectives économiques en Europe demeurent inégales, mais il est désormais manifeste que les craintes à l'égard de la solvabilité de la Grèce ont été excessivement alarmistes. Pour autant, la fragilité budgétaire de la Grèce, de l'Irlande, du Portugal et de l'Espagne va continuer de susciter des inquiétudes à l'égard de la pérennité de la zone euro sous sa forme actuelle", estime Alistair Seaton, stratégiste senior pour l'Europe chez LaSalle Investment Management. "En dépit des objectifs initiaux de la devise unique, l'Europe reste une région disparate. Cette diversité va offrir des opportunités aux investisseurs, mais les gains faciles se feront rares eu égard au caractère anémique de la conjoncture économique. La tâche la plus délicate va consister à investir dans un environnement caractérisé par une faible croissance sans pour autant prendre de risques inopportuns ou non-maîtrisés. " "Les investisseurs européens à la recherche de biens immobiliers core devront se concentrer sur les actifs générateurs de revenus sécurisés pour les quelques prochaines années, alors que les conditions économiques et de marché n'offriront que peu de croissance. Nous conseillons d'éviter les actifs sans revenus assurés jusqu'à ce que les risques soient intégrés dans les prix, ce qui devrait commencer à être progressivement le cas en 2011." "Les meilleures opportunités se concentreront dans les trois plus grands marchés que sont le Royaume-Uni, la France et l'Allemagne. Ces pays sont également les marchés immobiliers les plus matures, transparents et liquides d'Europe, gage d'un environnement fiable et de qualité. De par la vigueur de sa croissance économique et de l'importance de son marché intérieur, la Pologne apparaît attrayante, mais nous restons prudents pour les investissements tant en Europe centrale qu'en Europe de l'Est. Tous les types d'actifs sont dignes d'intérêt mais, d'une manière générale, nous recommanderions d'investir dans l'immobilier de commerce pour sa croissance à long terme et la stabilité de ses revenus." "Sur les principaux marchés, nous préconisons les thèmes d'investissement suivants : au Royaume-Uni, l'immobilier de commerce, ainsi que l'immobilier de bureau dans le centre de Londres. Les investisseurs devraient arbitrer leurs actifs situés en région à l'exception du Sud-est (en particulier les bureaux). En France, l'immobilier de bureau, commercial et logistique. En Allemagne, l'immobilier commercial et logistique." "Les investisseurs en quête de rendements plus élevés devraient se tourner vers les banques désireuses de réduire leur exposition à l'immobilier. Si l'on en croit les estimations, ces banques auront besoin d'au moins 115 milliards d'euros pour refinancer leur dette et cèderont donc tôt ou tard une partie des biens immobiliers qu'elles financent. La plupart des actifs concernés se situent avant tout au Royaume-Uni et en Espagne, mais aussi en Allemagne et en France." "La stratégie d'investissement actuellement la plus intéressante consiste sans doute à offrir des financements mezzanines dans la mesure où il existe peu de dette disponible à un ratio LTV supérieur à 65%. Cela peut permettre d'offrir des rendements attractifs et garantis par la qualité des biens immobiliers sous-jacents." "Toutefois, au cours des douze prochains mois, la demande locative va s'intensifier. Ce faisant, l'opportunité que constitue l'offre de ce type de dette n'a qu'une durée limitée. Dans la mesure où les marchés locatifs vont connaître une embellie à la fin de l'année 2011, les investisseurs devraient certainement commencer à accepter plus de prise de risque afin d'éviter la vague de capitaux avides d'actifs core. Même si la médiocrité des fondamentaux continue de rendre cela difficile, la situation s'améliore néanmoins en comparaison avec les deux années précédentes." AUT/ALO