(AOF / Funds) - "Grâce à l'accélération de la croissance de l'emploi en 2011 aux Etats-Unis, nous devrions observer une baisse des taux de vacance, ainsi qu'une augmentation des capitaux souhaitant se placer sur cette classe d'actif. De la même façon que les investisseurs recommenceront à montrer plus d'appétit pour le risque, les investissements à valeur ajoutée et opportunistes redeviendront plus intéressants aux Etats-Unis, et suivront la tendance des investissements core actuellement attractifs compte tenu de leurs rendements par rapport à ceux des obligations", note William Maher, de LaSalle IM. "En outre, avec plus de fonds propres et de dettes disponibles nous prévoyons une hausse des volumes de transactions qui devraient renouer avec un niveau plus normal, compris entre 150 et 200 milliards de dollars, d'ici la fin 2011." "En 2011, en Amérique du Nord, les opportunités d'investissement core les plus attrayantes seront liées aux secteurs économiques comme la technologie, la santé et les loisirs, lesquels vont en effet progresser à un rythme supérieur à la moyenne nationale ou bénéficier d'une demande jusque-là trop comprimée." "Outre-Atlantique, les meilleurs rendements seront ceux des biens immobiliers financés par un endettement aujourd'hui considéré comme excessif, particulièrement entre les années 2005 et 2007. Jusqu'à présent, les ventes forcées n'ont pas offert des opportunités d'investissement intéressantes (dette ou actifs), mais cette situation va changer en 2011 au fur et à mesure que les banques et les special servicers prendront conscience que les reports de ces arbitrages les exposent au risque d'une croissance économique lente et/ou à une hausse des taux d'intérêt." "Dans le marché de bureaux, les opportunités core les plus sûres se trouveront toujours dans les marchés importants et liquides de New York City, Washington, DC et Boston. Mais les investisseurs devraient obtenir de meilleurs rentabilités en investissant dans des biens immobiliers de meilleure qualité situés dans les marchés secondaires (par exemple, Minneapolis, Portland, Denver, Philadelphie, etc) qu'ils ont pourtant évité ces dernières années." "En Amérique du Nord, les opportunités les plus attractives en matière d'investissements industriels core se situent dans les grands hubs nationaux de la distribution (comme Los Angeles, Toronto et Chicago). Des rendements supérieurs à la moyenne sont probables autour des ports de second rang tels que ceux de Seattle, Houston et Vancouver. Au Mexique, les rendements générés par la promotion de bâtiments industriels clés en main (build-to-suit) dans le centre de Mexico et de Monterrey seront dignes d'intérêt compte tenu de l'augmentation de la demande et de l'activité manufacturière intérieure." "En ce qui concerne le secteur résidentiel, les fondamentaux core sont particulièrement solides sur les marchés côtiers où l'offre est limitée mais où les prix sont extrêmement élevés, ce qui peut d'ailleurs constituer un frein pour les investisseurs peu endettés. A long terme, les fondamentaux du secteur résidentiel sont robustes et les investisseurs devraient garder en portefeuille, une proportion de marché de ce type de biens. Les appartements sont d'ailleurs la seule catégorie d'actif immobilier où les rendements liés à la promotion seront attractifs en 2011." "En dépit de perspectives moroses sur le front des dépenses des ménages, USA, Canada et Mexique offrent d'intéressantes opportunités d'investissement dans l'immobilier commercial. Aux Etats-Unis et au Canada, les centres commerciaux offrent des revenus stables, les locataires étant moins exposés à la faiblesse des dépenses des ménages, en particulier sur le secteur des produits de première nécessité. Au Mexique, la croissance de la classe moyenne et le manque de centres commerciaux modernes font du développement d'opérations clés en main pour des chaines de magasins d'alimentation (build-to-suit) une bonne stratégie pour générer des rendements plus élevés." AUT/ALO