(AOF / Funds) - "Un spectre hante l'immobilier français. A l'issue d'une phase brutale de ralentissement économique et de contraction de l'activité immobilière, le gel de la construction de bureaux à partir de 2008 entraînerait paradoxalement à un horizon très proche une situation de pénurie de surfaces neuves", relève la note de conjoncture de Colliers UFG PM du premier trimestre 2011. "Pénurie ? Deux ans à peine après la récession la plus sévère depuis 1945 ? Alors que le taux de vacance en Ile-de-France atteint 7 % ? Alors que tous les propriétaires savent que pour attirer un locataire dans leurs immeubles, il convient de ne pas lésiner sur les mois de franchise ? Et pourtant..." "Plusieurs indicateurs quantitatifs indiquent clairement une raréfaction de l'offre neuve dans les années à venir. Il n'y a ainsi qu'un seul programme de bureaux indépendant supérieur à 10.000 m[-3]ý dans le QCA disponible en 2011. Un utilisateur qui souhaiterait se positionner sur un immeuble neuf de plus de 10.000 m[-3]ý dans le quadrilatère Arcueil-Montrouge-Châtillon-Malakoff devra attendre 2012. Le scénario est identique à la Part Dieu." "Plus globalement, dans une offre de bureau restée stable en 2010, l'offre neuve massivement livrée en 2009 n'a pas déstabilisé le marché. Mieux, elle est en voie d'absorption progressive, le stock de seconde main connaissant quant à lui un gonflement continu. Ainsi, la part du stock d'offre neuve est passée de 28% à 25% entre 2009 et 2010 dans Paris et de 43% à 18% dans l'agglomération lyonnaise." "Cette tendance est générée par des facteurs structurels et conjoncturels désormais bien identifiés. L'obsolescence structurelle du parc de bureaux français, entretenue par la maîtrise de la production, est accélérée par les nouvelles normes énergétiques et environnementales. Par ailleurs, la récente récession a, comme souvent, aiguisé le phénomène de discrimination, favorisant les bureaux neufs et rationnels destinés à des entreprises en adaptation permanente à un contexte concurrentiel mouvant, au détriment des locaux inadaptés." "Par ailleurs, le phénomène de discrimination touche également la qualité des localisations, comme en témoigne le retour massif des utilisateurs vers les centres-villes de Paris (43% de la demande placée en Ile-de-France) ou de Lyon (54% de la demande placée sur l'agglomération l'ont été à la Part Dieu, à la Confluence et à Gerland) en 2010. C'est donc essentiellement dans les meilleures zones qu'apparaissent les situations de rareté." "Dans cette perspective, que faire ? Pour les utilisateurs, s'impose aujourd'hui une réflexion sur un positionnement en amont sur des projets encore dans les cartons, afin de ne pas subir dans quelques mois un renversement du rapport de force en faveur des propriétaires. Pour les propriétaires d'immeubles de seconde main, il est grand temps de réfléchir à la régénération de leur patrimoine. Pour les investisseurs enfin, alors que le cycle immobilier est en phase de reprise graduelle, le contexte n'a jamais été aussi propice à la prise de risque locatif et au lancement de projets en blanc sur des marchés bien établis." "Au début de l'année 2011, le contexte financier dans lequel s'inscrit l'immobilier a évolué : alors que 2010 avait été marquée par les craintes sur la dette souveraine européenne, c'est l'incertitude liée au risque inflationniste qui prédomine désormais. En effet, la politique monétaire très accommodante menée depuis la crise de 2008 par les banques centrales des pays développés ainsi que le dynamisme économique des pays émergés, au premier rang desquels la Chine, sont venus mettre une pression haussière sur l'ensemble des matières premières, les hissant aux niveaux du pic de l'été 2008." "Ce contexte d'inflation importée est susceptible d'avoir un double impact sur l'immobilier. D'un côté, les banques centrales préparent le marché à une hausse de leurs taux directeurs, tandis que les taux longs se sont déjà partiellement rééchelonnés : ceci aura nécessairement un effet sur les taux de rendement immobiliers, dont la phase baissière est désormais achevée. En revanche, le retour du risque inflationniste devrait justifier le positionnement des investisseurs sur une classe d'actifs dont les revenus locatifs sont indexés sur les prix. A ce titre, l'indexation des loyers sur l'ICC, qui intègre les variations des matières premières, devrait en particulier favoriser le segment des bureaux." "Avec une croissance calée sur 1,5% en 2010 et en 2011, l'économie française demeure freinée par sa faible compétitivité, par une consommation bridée et par des dépenses publiques gelées. Dans ce contexte, les créations d'emplois, principal moteur de l'activité immobilière, ont été faibles en 2010. Elles demeurent très dépendantes de l'emploi intérimaire et du secteur des services, alors que l'industrie continue à perdre des emplois. De fait, la situation conjoncturelle accentue les mutations structurelles en cours : désindustrialisation, polarisation du territoire autour de villes tournées vers les services et les marchés internationaux, perte de vitesse économique et démographique des agglomérations secondaires." "Cette mutation dessine un paysage immobilier à deux vitesses. Parmi les segments gagnants : l'habitation en centre-ville, les bureaux dans les marchés établis des cinq plus grandes agglomérations, le commerce de proximité et le haut de gamme et la logistique moderne tournée vers l'import... Parmi les perdants de cette nouvelle donne : les locaux d'activité, les locaux industriels, le commerce situé dans des bassins de population peu denses et les bureaux dans les agglomérations secondaires." AUT/ALO