Immobilier : faut-il encadrer les loyers ?
Encadrer les loyers : une absurdité selon Nicolas Sarkozy, une évidence pour François Hollande. L'encadrement des loyers peut-il permettre de résorber les poches de tensions immobilières ou au contraire dissuader l'investissement locatif et décourager la rénovation de logement ?
Les loyers augmentent moins vite que les prix immobiliers et pourtant dans les zones où le marché immobilier est très tendu, ils pèsent de plus en plus lourdement sur le budget des Français. Actuellement, la revalorisation des loyers du parc privé, qui accueille 24 % des locataires contre 18 % dans le parc social, n'est pas totalement libre. En effet, en cours de bail, le propriétaire peut chaque année augmenter le loyer mais cette hausse ne peut dépasser l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) en partie assis sur l'inflation. En cas de renouvellement de bail, le bailleur peut revaloriser le loyer à condition de prouver qu'il était jusqu'à présent sous-évalué.
Les nouveaux locataires au centre du débat
En dehors de ces deux cas, la fixation des loyers n'est pas régulée. C'est pourquoi certains candidats à l'élection présidentielle, dont François Hollande, proposent d'encadrer les loyers des nouveaux locataires (première mise en location du bien ou changement de locataire) dans les zones où les tensions font grimper les prix. Outre l'effet « resolvabilisateur » pour certains locataires, cette mesure aurait également d'autres vertus au dire de ses défenseurs. Cela permettrait notamment de fluidifier le marché et de limiter la hausse des prix immobiliers.
L'encadrement des loyers et ses limites
Ses détracteurs notamment les bailleurs et leurs représentants mettent en avant les risques et les effets pervers de l'encadrement des loyers. Par le passé, la France a déjà choisi cette voie qui ne s'est pas révélée totalement efficace. Testé entre les deux-guerres, l'encadrement des loyers a eu pour effet de limiter la hausse des prix des logements mais a aussi entrainé une baisse de l'investissement locatif et une dégradation des logements. C'est pourquoi, toute mesure visant à encadrer les loyers doit impérativement permettre aux bailleurs de tenir compte des travaux réalisés dans la fixation du loyer.
Une mise en musique difficile
Maël Barnier, directrice de la communication et porte-parole d'Empruntis.com, le courtier en crédit immobilier, n'est pas convaincue du bénéfice de l'encadrement des loyers. C'est même selon elle une « fausse bonne idée », considérant que cette mesure est « sanctionnante » et non incitative pour les investisseurs. Elle émet également une réserve sur la capacité du dispositif à pouvoir établir des comparaisons entre les logements « comment éditer une échelle de prix commune entre un studio sombre et un loft refait à neuf au dernier étage d'un même immeuble. » Une opinion pleine de bon sens...
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