Prix immobiliers surévalués : plus dure sera la chute !
La correction des prix des logements amorcée en 2012 n'est qu'un avant-goût de ce qui attend le marché immobilier français dans les prochaines années. Simple ajustement ou explosion d'une bulle ? La réponse d'Olivier Eluère, économiste chargé des questions immobilières chez Crédit Agricole, qui dépeint un avenir beaucoup plus sombre pour les prochaines années.
Après les déclarations de l'agence de notation Standard & Poor's, tablant sur une chute du prix des logements de 15 % d'ici 2013, c'est au tour de l'économiste du Crédit Agricole Olivier Eluère de se prêter à cet exercice ô combien délicat. Le corédacteur en chef des études économiques du Crédit Agricole livre une analyse complète et détaillée du marché immobilier dans l'ancien pour les années à venir.
Vers une lente et graduelle baisse du marché immobilier
D'après lui, nul doute qu'après une année 2011 « encore dynamique » la correction est amorcée confirmant le retournement du marché immobilier en 2012. Ce mouvement, que le spécialiste qualifie de « lent et graduel », pourrait durer « trois à quatre ans », ce qui tend, dit-il, à rendre peu probable l'effondrement brutal du marché. « Le boom immobilier français ne s'inscrit ni dans un schéma de bulle du crédit, ni dans un schéma de bulle spéculative classique » juge l'économiste. L'exclusion d'un tel risque ne rend pas le scénario avancé par le corédacteur en chef des études économiques beaucoup plus réjouissant. Olivier Eluère considère que le marché immobilier va connaître un ajustement à la baisse en 2012 et au-delà car « les facteurs négatifs qui commençaient à apparaître en 2011 sont de plus en plus présents et leur effet conjugué devrait conduire à un repli des ventes et des prix » au cours des prochains mois.
Pourquoi les ventes de logement vont chuter ?
Actuellement, les ventes résistent encore mais les prix commencent à baisser et la production de nouveaux crédits immobiliers a nettement dévissé. Selon le spécialiste, la situation va encore s'aggraver dans les mois qui viennent. Différents facteurs vont en effet contribuer à faire plonger le volume des transactions : la détérioration du contexte économique, la hausse des taux de crédit habitat ou encore les mesures de resserrement fiscal (révision puis disparition du Scellier, recentrage du PTZ+, réduction de l'abattement sur les plus-values immobilières, augmentation du taux des prélèvements sociaux...). L'économiste met également en cause la surévaluation des prix « de l'ordre de 25 % en moyenne dans l'ancien, et de 35 % à Paris. » « La conjonction de prix très élevés et de la remontée des taux auront des effets marqués : éviction d'une partie des acheteurs, acquéreurs plus attentistes et plus exigeants sur les niveaux de prix. » conjecture Olivier Eluère.
10 % de ventes en moins
Il en conclut qu'en 2012 les ventes vont se replier de 10 % dans l'ancien (soit 750.000 transactions contre 830.000 en 2011) et de 15 % dans le neuf (soit 90.000 ventes).
- 12 % sur les prix entre 2011 et 2013
Cette pesante diminution des transactions va entrainer une baisse des prix dans l'ancien qui selon ses calculs attendra - 6 % entre les prix constatés en décembre 2011 et ceux de décembre 2012 et de - 2 % en moyenne annuelle. Ce décrochage devrait d'ailleurs être similaire en 2013, ce qui conduirait à un repli cumulé de 12 % entre fin 2011 et fin 2013 et pourrait même perdurer jusqu'en 2016.
Pas d'effondrement brutal des prix
Toutefois, l'économiste exclut « un retournement marqué avec une spirale délétère. On s'achemine plutôt vers une correction assez lente et graduelle, qui pourrait durer trois à quatre ans. ». Le marché immobilier français affiche des fondamentaux « sains » et jouit de « facteurs de soutien structurels » tels que l'effet valeur refuge. Des effets d'entrainements du marché soutenus par le fait que « les marchés boursiers et obligataires vont rester volatils et incertains et les placements monétaires peu attractifs. » Ces facteurs vont en partie amortir la chute de la demande, d'autant que l'offre de logements restera mesurée.
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