(AOF) - Klépierre a annoncé avoir levé 300 millions d'euros sur le marché obligataire sous forme de trois placements privés. Ces émissions, réalisées au cours du mois dans le cadre du programme Euro Medium Term Notes (EMTN) ont suscité l'intérêt de nombreux investisseurs à l'échelle européenne : 50 millions d'euros sur une nouvelle souche à 15 ans, 50 millions d'euros sur l'obligation d'échéance avril 2020, ce qui porte la taille de cette souche à 300 millions d'euros et 200 millions d'euros sur l'obligation d'échéance mars 2021, ce qui porte la taille de cette souche à 500 millions d'euros. Les nouvelles obligations présentent, en moyenne, une maturité d'environ 10 ans (de 2020 à 2027) et font ressortir un rendement de 3,85%. La marge moyenne de 191 points de base atteste de la compression significative du spread secondaire de Klépierre depuis le mois de janvier dernier.
EMTN (European Medium Term Note) : Le programme EMTN (European Medium Term Note) propose un cadre réglementaire et les documents types nécessaires à l'émission sur les marchés financiers d'obligations libellées en euros. La flexibilité du programme en termes de structure et de calendrier d'émission a été inspirée des marchés de papiers commerciaux. Les obligations EMTN peuvent proposer une maturité de 9 mois à 40 ans, et sont en général non garanties.
Les points faibles de la valeur
- L'endettement du groupe, bien que récemment allégé, reste un sujet de préoccupation et limite les possibilités d'appel au marché et de croissance externe ; - L'exposition du groupe à la zone Europe du sud, avec 25% des revenus générés par l'Espagne, le Portugal, l'Italie et la Grèce, est un facteur de risque à l'heure actuelle ; - Les difficultés de Carrefour, partenaire historique du groupe, nuisent également à la valeur en Bourse ; - Au total, la valeur subit une décote sur son ANR près de deux fois supérieure à la moyenne du secteur.
Comment suivre la valeur
- BNP Paribas se désengage du groupe en cédant (début mars 2012) près de 29% du capital à Simon Property Group. La banque française s'est engagée à conserver les 22% pendant au moins un an ; - Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif ; - De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - Le cash flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende ; - L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Klépierre a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes.
Immobilier
La contraction des aides à l'accession à la propriété et la sensible diminution de la réduction fiscale liée au dispositif Scellier (qui sera complètement supprimé l'année prochaine) contribuent à créer un environnement difficile pour le secteur. A cela s'ajoutent des coûts supplémentaires pour les promoteurs, notamment du fait de la réglementation thermique, et d'un prix du foncier croissant. Les promoteurs redéfinissent leur offre de façon à séduire davantage les primo-accédants et à développer les résidences de services. Ainsi, Kaufman & Broad lance au premier semestre 2012 un nouveau concept d'appartement 25% moins cher qu'un produit classique, à destination des primo-accédants. Les coûts de construction sont amoindris avec, par exemple, des parkings extérieurs plutôt qu'en sous-sol et des implantations en périphérie des villes. Quant à Nexity, il développe depuis deux ans une offre de résidences seniors, avec 1 100 logements seniors vendus en 2011 contre 880 en 2010. Les ventes de logements dans les résidences étudiants ont été plus limitées, à plus de 700. FTB/ACT/