(AOF) - Mercialys a publié un résultat net de 47,6 millions d'euros au premier semestre 2012, en baisse de 13,9%. Le résultat des opérations, qui correspond au résultat net retraité de la dotation aux amortissements et des plus-values de cession d'actifs et frais associés, est ressorti à 58,2 millions d'euros, contre 70,1 millions d'euros pour le premier semestre 2011, en baisse de 17% du fait essentiellement de la mise en place de la nouvelle structure financière. Le résultat des opérations retraité (FFO retraité) a progressé de 9,4%, à 49,9 millions d'euros tandis que le résultat opérationnel s'élève à 60,3 millions d'euros sur la période contre 55,3 millions d'euros au 30 juin 2011, soit une progression de 8,9%. Les revenus locatifs affichent, quant à eux, une progression de 2,3% à 81 millions d'euros incluant une croissance organique des loyers facturés de 4,8%. La valeur du patrimoine de Mercialys s'établit à 2,716 milliards d'euros, droits inclus, en hausse de 2,9% sur 6 mois (+3% à périmètre constant) sous l'effet principalement de la croissance des loyers. En parallèle, le groupe spécialisé dans la détention et la gestion d'actifs immobiliers commerciaux annonce la mise en place d'un troisième programme de cessions d'actifs : 20 actifs cédés ou sous promesse pour un montant total de 216 millions d'euros actes en main à un taux de capitalisation moyen de 6,3%. Compte tenu des bons résultats du premier semestre 2012 et de la visibilité actuelle, le management de Mercialys a relevé son objectif en matière de croissance du FFO retraité (Funds From Operation) par action pour l'année 2012. Retraité des effets mécaniques liés à la mise en place du financement et aux cessions 2011 et 2012, l'objectif de la société est d'atteindre une croissance du FFO en 2012 supérieure à +8% par rapport à 2011. En février 2012, le management avait indiqué s'être fixé un objectif de croissance du FFO retraité par action pour l'exercice 2012 compris entre +6% et +8% par rapport à 2011. Il a, par ailleurs, proposé au conseil d'administration de verser un acompte sur dividende de 0,25 euro par action.
- Sa stratégie, fondée sur l'extraction de la valeur des actifs en négociant des loyers supérieurs suite à des rénovations/extensions, lui permet de surperformer les pairs. - Mercialys est une des rares foncières à avoir 40% de ses baux encore indexés sur l'Indice du Coût de la Construction (ICC).
Les points faibles de la valeur
- La nouvelle stratégie de développement, basée sur le concept d'une " foncière commerçante " et présentée début 2012, va accroitre l'endettement de Mercialys alors que c'était l'un des rares foncières ne pas être endettée ; - Cette stratégie va rendre Mercialys sensible à l'évolution du coût du financement. Elle accroit aussi son profil de risque et devrait induire une décote sur ANR, jusque-là inexistante ; - Les cibles potentielles pour réaliser de la croissance externe sont très recherchées et donc rares ; - Le rendement de Mercialys, autour de 5%, est assez faible pour une foncière.
Comment suivre la valeur
- La nouvelle stratégie de développement est à suivre. Elle s'accompagne d'un désengagement partiel de Casino du capital. Mais le distributeur conserve une minorité de blocage ; - Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif ; - De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - Le cash flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende ; - Mercialys a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes.
Immobilier
La contraction des aides à l'accession à la propriété et la sensible diminution de la réduction fiscale liée au dispositif Scellier (qui sera complètement supprimé l'année prochaine) contribuent à créer un environnement difficile pour le secteur. A cela s'ajoutent des coûts supplémentaires pour les promoteurs, notamment du fait de la réglementation thermique, et d'un prix du foncier croissant. Les promoteurs redéfinissent leur offre de façon à séduire davantage les primo-accédants et à développer les résidences de services. Ainsi, Kaufman & Broad lance au premier semestre 2012 un nouveau concept d'appartement 25% moins cher qu'un produit classique, à destination des primo-accédants. Les coûts de construction sont amoindris avec, par exemple, des parkings extérieurs plutôt qu'en sous-sol et des implantations en périphérie des villes. Quant à Nexity, il développe depuis deux ans une offre de résidences seniors, avec 1 100 logements seniors vendus en 2011 contre 880 en 2010. Les ventes de logements dans les résidences étudiants ont été plus limitées, à plus de 700. FTB/ACT/