(AOF) - Gecina a signé le 23 juillet une promesse de vente portant sur un portefeuille de 28 actifs de logistique sur la base d'un prix net vendeur de près de 203 millions d'euros auprès de fonds affiliés au groupe Blackstone. Le prix induit une décote de 13,9% par rapport à la valorisation de ces actifs à fin 2011. Le taux d'occupation financier de ce portefeuille ressort à 82,7%. Au travers de cette transaction, Gecina cède l'intégralité de son portefeuille logistique, à l'exception de deux actifs non significatifs. Gecina franchit avec cette opération une étape décisive vers le recentrage de son portefeuille sur ses segments stratégiques : bureaux, résidentiel traditionnel, résidences étudiants et santé. Cette cession s'inscrit également dans la démarche de désendettement du groupe et permet à Gecina de revoir à la hausse son objectif de cessions pour 2012, de 1 milliard d'euros initialement à plus de 1,2 milliard.
Les points faibles de la valeur
- Il y a peu de visibilité sur la stratégie du groupe. Christophe Clamageran, le directeur général nommé en 2009 a été " remercié " début octobre 2011. La nouvelle stratégie qu'il avait définie a été désavouée par le conseil d'administration. Il souhaitait dynamiser l'activité du groupe, notamment dans les bureaux ; Bernard Michel, le nouveau Pdg, a néanmoins confirmé sa volonté d'assainir le bilan de la société ; - Les deux associés controversés, Joaquin Rivero et Bautista Soler, possèdent encore 31,4% du capital, quand Metrovacesa et Predica en contrôlent 35%, ce qui incite toujours les investisseurs à la méfiance ; - Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96% des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne). La foncière possède également des actifs très orientés logement.
Comment suivre la valeur
- L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ; - Comme toute valeur foncière, le titre est dépendant également du niveau des taux d'intérêt ; - Le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - La consolidation du secteur pourrait reprendre.
Immobilier
La contraction des aides à l'accession à la propriété et la sensible diminution de la réduction fiscale liée au dispositif Scellier (qui sera complètement supprimé l'année prochaine) contribuent à créer un environnement difficile pour le secteur. A cela s'ajoutent des coûts supplémentaires pour les promoteurs, notamment du fait de la réglementation thermique, et d'un prix du foncier croissant. Les promoteurs redéfinissent leur offre de façon à séduire davantage les primo-accédants et à développer les résidences de services. Ainsi, Kaufman & Broad lance au premier semestre 2012 un nouveau concept d'appartement 25% moins cher qu'un produit classique, à destination des primo-accédants. Les coûts de construction sont amoindris avec, par exemple, des parkings extérieurs plutôt qu'en sous-sol et des implantations en périphérie des villes. Quant à Nexity, il développe depuis deux ans une offre de résidences seniors, avec 1 100 logements seniors vendus en 2011 contre 880 en 2010. Les ventes de logements dans les résidences étudiants ont été plus limitées, à plus de 700. FTB/ACT/