(AOF) - Icade a signé un " Club Deal " avec un pool bancaire composé de huit banques, pour un montant global de 1,55 milliard d'euros structuré en trois tranches. Le Club Deal est l'accord qui lie le petit groupe de banques historiquement proches de l'entreprise et qui se partagent entre elles la dette senior. Icade a précisé dans un communiqué que cette opération aura " impact favorable sur le coût moyen de la dette du groupe ". A l'issue de cette opération, Icade disposera de presque un milliard de lignes disponibles. Les trois tranches se décomposent comme suit : un Crédit Moyen Terme, d'un montant de 625 millions d'euros et d'une maturité de 5 ans (avec un amortissement de 50% à la 4ème année) qui permettra à Icade d'assurer le refinancement des besoins de Silic grâce à la mise en place de deux conventions intra-groupe. Un Crédit Renouvelable (RCF), d'un montant de 550 millions d'euros et d'une maturité de 3 ans, conclu dans le but de renforcer la structure financière d'Icade grâce à un accroissement des lignes disponibles. Enfin, un Crédit à Départ Décalé (Forward Start), d'un montant de 375 millions d'euros et d'une maturité de 3 ans à partir de 2014 avec un amortissement linéaire chaque année, qui a pour but d'anticiper le refinancement d'une partie de l'échéance 2014 du crédit syndiqué de 900 millions d'euros d'Icade. Ces comptes courants, dont le maintien est subordonné à la finalisation de l'opération de rapprochement entre Icade et Silic, se composent d'un prêt de 350 millions d'euros et d'une durée de 5 ans (avec un amortissement de 50% à la 4ème année), destiné à couvrir les échéances de 2012 et début 2013 de Silic et d'une avance de 50 millions d'euros et d'une durée de 12 mois, destinée à couvrir les besoins de trésorerie court terme. Les arrangeurs mandatés du Club Deal sont BECM (Groupe Crédit Mutuel-CIC), BNP Paribas, Crédit Agricole Corporate & Investment Bank, HSBC France, Lloyds TSB Bank PLC, Natixis et Société Générale.
- Il deviendrait également une foncière de référence dans les parcs d'affaires en Ile de France, la part de ce segment dans son portefeuille passant de 26% à 55%. Les rendements de cette zone sont plus élevés ; - Icade est redevenu le leader du secteur Santé en France, segment qui permet d'assurer un cash flow récurrent avec un risque limité grâce à des baux longs ; - Icade a désormais un profil " pure player " du tertiaire, secteur le mieux valorisé.
Les points faibles de la valeur
- Une opération de rapprochement d'une telle envergure est toujours à risque ; - Par ailleurs, la société SMA Vie BTP et l`ADAM ont respectivement, les 3 et 4 mai 2012, déposé devant la Cour d`appel de Paris un recours en annulation de la décision de conformité de l'AMF relative à cette offre, estimant qu'il y a inégalité de traitement au détriment des actionnaires de Silic. L'offre qui devait s'achever le 1er juin est prorogée jusqu'à nouvel avis ; - Les foncières restent des valeurs dépendantes du marché de la dette et donc des taux d'intérêt. A la moindre inquiétude sur les valeurs bancaires, elles sont chahutées.
Comment suivre la valeur
- Icade est une valeur défensive ; - Le groupe a ouvert le capital de sa filiale Santé mais sans introduction en Bourse pour en conserver le contrôle ; - L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ; - Comme toute valeur foncière, le titre est dépendant également du niveau des taux d'intérêt ; - Le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - La location de bureaux est sensible à l'évolution de la conjoncture et au climat des affaires. Les loyers issus des centres commerciaux, plus défensifs, dépendent du niveau de consommation des ménages ; - Dans un contexte économique difficile, les foncières sont prises entre deux tendances contradictoires : d'un côté, le risque de nouvelle baisse des loyers, de l'autre, un différentiel historiquement haut entre le coût de l'argent et les rendements promis par le secteur.
Immobilier
La contraction des aides à l'accession à la propriété et la sensible diminution de la réduction fiscale liée au dispositif Scellier (qui sera complètement supprimé l'année prochaine) contribuent à créer un environnement difficile pour le secteur. A cela s'ajoutent des coûts supplémentaires pour les promoteurs, notamment du fait de la réglementation thermique, et d'un prix du foncier croissant. Les promoteurs redéfinissent leur offre de façon à séduire davantage les primo-accédants et à développer les résidences de services. Ainsi, Kaufman & Broad lance au premier semestre 2012 un nouveau concept d'appartement 25% moins cher qu'un produit classique, à destination des primo-accédants. Les coûts de construction sont amoindris avec, par exemple, des parkings extérieurs plutôt qu'en sous-sol et des implantations en périphérie des villes. Quant à Nexity, il développe depuis deux ans une offre de résidences seniors, avec 1 100 logements seniors vendus en 2011 contre 880 en 2010. Les ventes de logements dans les résidences étudiants ont été plus limitées, à plus de 700. FTB/ACT/