(AOF) - Klépierre a levé 500 millions d'euros d'obligations à 7 ans, d'échéance 17 septembre 2019 faisant ressortir un coupon à 2,75%, un niveau historiquement bas qui conforte Klépierre dans ses perspectives de rentabilité, a précisé la société d'investissement immobilier dans un communiqué. Sursouscrite près de six fois, l'émission obligataire a été placée rapidement après son lancement auprès d'investisseurs paneuropéens principalement, avec un fort intérêt de la part de gestionnaires de fonds, d'assureurs, de banques et de fonds de pension. Avec cette nouvelle émission, consécutive aux placements privés et aux abondements de souches obligataires existantes réalisés cette année pour un montant total de 488,8 millions d'euros, Klépierre poursuit la mise en place de ses objectifs d'accroissement de son niveau de liquidité et de gestion active de ses ressources financières tout en optimisant leur coût. Depuis le début de l'année Klépierre a ainsi levé près d'un milliard d'euros sur les marchés de crédit. Après cette opération le niveau de liquidité du groupe (lignes disponibles et trésorerie nette) sera porté à près de 1,8 milliard d'euros. La prochaine échéance significative de refinancement en euros se situe au 4ème trimestre 2014 (1 milliard d'euros).
- Le rendement est attractif et sécurisé par un " pay out " supérieur à 70%.
Les points faibles de la valeur
- L'endettement du groupe, bien que récemment allégé, reste un sujet de préoccupation et limite les possibilités d'appel au marché et de croissance externe ; - La foncière ne pourra pas remplir, selon les analystes, son objectif de LTV (loan-to-value - ratio de dette/fonds propres) à 40% à fin 2013 sans céder d'actifs " stratégiques ". L'autre option pourrait être de réviser à la baisse les objectifs financiers, au risque, alors, de décevoir le marché ; - Le caractère spéculatif de la valeur est pour le moment limité. Simon Property Group, qui a racheté la participation de BNP Paribas début 2012, pourrait attendre la concrétisation du plan stratégique pour éventuellement se renforcer au capital de Klépierre ; - L'exposition du groupe à la zone Europe du sud, avec 25% des revenus générés par l'Espagne, le Portugal, l'Italie et la Grèce, est un facteur de risque à l'heure actuelle ; - Les difficultés de Carrefour, partenaire historique du groupe, nuisent également à la valeur en Bourse ; - Au total, la valeur subit une décote sur son ANR près de deux fois supérieure à la moyenne du secteur.
Comment suivre la valeur
- BNP Paribas se désengage du groupe en cédant (début mars 2012) près de 29% du capital à Simon Property Group. La banque française s'est engagée à conserver les 22% pendant au moins un an ; - Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif ; - De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - Le cash flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende ; - L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Klépierre a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes.
Immobilier
La contraction des aides à l'accession à la propriété et la sensible diminution de la réduction fiscale liée au dispositif Scellier (qui sera complètement supprimé l'année prochaine) contribuent à créer un environnement difficile pour le secteur. A cela s'ajoutent des coûts supplémentaires pour les promoteurs, notamment du fait de la réglementation thermique, et d'un prix du foncier croissant. Les promoteurs redéfinissent leur offre de façon à séduire davantage les primo-accédants et à développer les résidences de services. Ainsi, Kaufman & Broad lance au premier semestre 2012 un nouveau concept d'appartement 25% moins cher qu'un produit classique, à destination des primo-accédants. Les coûts de construction sont amoindris avec, par exemple, des parkings extérieurs plutôt qu'en sous-sol et des implantations en périphérie des villes. Quant à Nexity, il développe depuis deux ans une offre de résidences seniors, avec 1 100 logements seniors vendus en 2011 contre 880 en 2010. Les ventes de logements dans les résidences étudiants ont été plus limitées, à plus de 700. FTB/ACT/