Immobilier : un logement ancien + des travaux = moins d'impôts !
La remise en état d'un logement ancien destiné à être loué permet à son propriétaire de bénéficier d'un avantage fiscal substantiel, appelé « déficit foncier classique » ou « dispositif Balladur », du nom du ministre des Finances qui a réinstauré cet avantage fiscal à la fin des années 1980.
« Acheter un logement pour le mettre en location est un excellent moyen de s'assurer un complément de revenus, notamment pendant la retraite. Dans cette optique, investir dans l'ancien s'avère un bon calcul. Plus accessible financièrement, l'ancien offre souvent une meilleure situation en centre-ville, près des transports et des commodités. Autant d'atouts qui facilitent la location. [...]
Des travaux de remise en état
Qui dit logement ancien dit généralement nécessité d'effectuer des travaux de remise en état, pour satisfaire aux normes d'habitabilité exigées par la loi ou, tout simplement, pour rendre le bien plus confortable et plus agréable à habiter : la réfection de l'installation électrique, le remplacement des fenêtres, la modernisation de la salle de bains, une cuisine aménagée, la pose d'une porte blindée, etc. CAPCIME conseille ses clients sur les travaux à envisager et les aide à obtenir des devis auprès d'entreprises qualifiées. « Le besoin de travaux ne doit pas être considéré comme un frein à l'achat, bien au contraire ! Un logement refait à neuf est, en effet, plus attractif pour le locataire. Et pour le propriétaire, c'est l'opportunité de réaliser une économie d'impôt sur ses revenus », précise Bertrand de Raymond, fondateur de CAPCIME.
Une baisse d'impôt sur le revenu
Les dépenses de travaux constituent, en effet, une charge déductible des revenus fonciers (les loyers). Lorsque l'ensemble des charges supportées au cours d'une année est supérieur aux loyers perçus pendant cette même année, le propriétaire constate un déficit foncier. Comment ce déficit est-il traité fiscalement ? La part du déficit foncier provenant des charges déductibles autres que les intérêts d'emprunt (contractés pour l'acquisition ou les travaux) s'impute sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros. Prenons l'exemple d'un contribuable se situant dans la tranche marginale d'imposition à 45 % ; en diminuant son revenu net imposable de 10 700 euros, il réalise une économie d'impôt de 4 815 euros (10 700 x 45 %). A noter. Au-delà de ce montant de 10 700 euros, le déficit n'est pas perdu : il s'imputera sur les revenus fonciers des années bénéficiaires suivantes, dans la limite de 10 ans.
Deux conditions à respecter
1. Cet avantage fiscal est spécifique au régime d'imposition des revenus fonciers, c'est-à-dire des loyers perçus pour les locations non-meublées, de loin les plus courantes. Toutefois, dans les villes à forte demande de locations meublées, CAPCIME peut informer ses clients investisseurs sur l'intérêt qu'ils pourraient avoir à opter pour la location meublée. La fiscalité du loueur en meublée, professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) ne manque pas non plus d'attraits. 2. Le contribuable qui a imputé un déficit foncier sur son revenu global a l'obligation de conserver et de maintenir en location le bien pendant les trois années qui suivent cette imputation. Pour CAPCIME, cette « contrainte » doit être relativisée dans la mesure où les travaux sont quasiment toujours réalisés avant la mise en location et que la durée légale minimum du bail, pour un logement loué nu, est justement de trois ans. »
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