(AOF) - Icade a signé une promesse de vente synallagmatique de l'immeuble La Factory avec un investisseur de premier rang, au prix de 103 millions d'euros net vendeur. Cette cession intervient après la signature d'un nouveau bail pour une surface de 5 400 mètres carrés et 104 parkings, d'une durée ferme de 9 ans qui porte le taux d'occupation de l'immeuble à plus de 85%. Situé en plein coeur du Trapèze de Boulogne, l'immeuble a été conçu par l'architecte Josep-Luis Matteo. Il totalise 14 000 mètres de carrés de bureaux sur sept niveaux, comporte un restaurant inter-entreprises et 250 places de parking en sous-sol.
Les points forts de la valeur
- Foncière spécialisée dans les activités de bureaux et centres commerciaux, " pure player " du tertiaire, qui pourrait devenir leader français après son OPE sur Silic et troisième européen (hors Royaume-Uni) avec un portefeuille immobilier estimé à plus de 9,5 milliards d'euros d'actifs, centré sur les bureaux et les centres commerciaux ; - Rentabilité du tertiaire plus importante que les logements ; - De nouveau le leader du secteur Santé en France, segment assurant un cash flow récurrent avec un risque limité grâce à des baux longs ; - Valorisation boursière inférieure à celle de ses concurrents.
Les points faibles de la valeur
- Absence de visibilité sur l'aboutissement de l'offre sur Silic, prorogée en raison d'actions en justice de la part des minoritaires ; - Rumeurs récurrentes sur un changement des modalités de l'offre ; - Dépréciation sur la valeur de la Tour EQHO ; - Recul, début 2013, des revenus de promotion immobilière, dû aux intempéries et à l'attentisme lié aux incertitudes réglementaires.
Comment suivre la valeur
- Forte corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt, le climat des affaires et l'environnement réglementaire ; - Impact du dispositif Duflot : simplification des procédures de déclaration administrative et des contentieux des permis de construire et incitation à investir dans les actifs immobiliers pour les assureurs-vie, à partir de 2014 ; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR, donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement- VEFA -) ; - Evolution de la filiale Icade Santé, détenue à 57 % après l'entrée, en mai 2013, d'un cinquième actionnaire institutionnel ; - Décision de la cour d'appel sur l'OPE sur Silic, dont les modalités financières sont contestées par des actionnaires minoritaires ; - Valeur défensive et non opéable, détenue à 56 % par la Caisse des Dépôts.
Immobilier
Standard & Poor's estime que les prix des logements sont, en France, 34% supérieurs à leur moyenne de long terme par rapport aux revenus des ménages mi-2012. L'agence de notation considère donc que, compte tenu de la conjoncture et de l'état du marché, la baisse des prix nominaux devrait atteindre 5% cette année (soit au moins 6% en tenant compte de l'inflation) et à nouveau 5% en 2014. Les promoteurs ne prévoient pas de redressement des ventes de logements neufs cette année et certains, comme Nexity, prédisent même que la construction de logements risque de tomber à son plus bas niveau depuis cinquante ans. Entrée en application en janvier, le dispositif Duflot, qui s'adresse aux investisseurs dans le neuf, suscite un certain nombre d'interrogations. L'un des dangers est que les plafonds de loyers, situés 20% en dessous des prix du marché, peuvent être diminués localement par le préfet. FTB/ACT/