(AOF) - Gecina a annoncé avoir poursuivi une politique active de gestion de la liquidité, de la maturité et de la diversification de ses financements au cours du quatrième trimestre. La foncière a ainsi renouvelé 2 lignes de crédit souscrites auprès de deux grandes banques françaises à hauteur de 510 millions d'euros, mises en place en 2010 et qui arrivaient à échéance en 2014 et 2015. La maturité des nouvelles lignes mises en place ressort à 6,2 ans, illustrant l'amélioration des conditions du financement bancaire. Ces renouvellements participent à l'extension de la maturité globale du passif du groupe, qui s'élève à 4,9 années à fin 2013 pour la dette tirée, contre 4,7 années à fin 2012. Parallèlement, Gecina a renégocié les commissions de non utilisation relatives à 3 autres lignes de crédit bancaire représentant 430 millions d'euros, engendrant une économie de frais financiers de 1 million d'euro par an durant les 3 ans de maturité résiduelle de ces lignes. Par ailleurs, le groupe a renégocié le covenant bancaire relatif au ratio de dette gagée par rapport à la valeur totale du patrimoine. Ce covenant est revu de 20% à 25%, engendrant une protection accrue pour Gecina. A fin 2013, la dette gagée représente moins de 12% de la valeur totale du patrimoine, contre 15% à fin 2012. Enfin, Gecina a remboursé des crédits hypothécaires à hauteur de 140 millions d'euros, dans le cadre de la diversification de ses ressources financières. Ainsi, le financement hypothécaire ne représente plus que 19% de la dette du groupe à fin 2013, contre 24% à fin 2012.
Les points forts de la valeur
- L'une des premières foncières françaises, au patrimoine concentré sur Paris et la première couronne (89 %), essentiellement dans les bureaux ; - Patrimoine global de plus de 10 milliards d'euros, comportant les adresses les plus prestigieuses de Paris ; - Désengagement de la gouvernance des familles très controversées Rivero (16,1 % du capital) et Soler (15,24 %) et nouvelle direction décidée à assainir le bilan ; - Location à Technip pour 8 ans de l'immeuble Newside, à la Garenne-Colombes, vide depuis son achèvement au troisième trimestre 2012, ainsi que celui de Portes de la Défense à Colomes ; - Pipeline de 1,5 MdEUR de 14 projets à long terme, dont la restructuration de 11 000 m2 à Boulogne-Billancourt, et reprise des acquisitions fin 2013, dans les résidences étudiantes et les cliniques ; - Capacité à renégocier les baux en amont d'une année 2014 qui sera difficile pour le marché francilien des bureaux ; - Assainissement en cours du bilan, stratégie de baisse des coûts et repositionnement du portefeuille, notamment dans les résidences étudiants et le secteur de la santé, permettant d'envisager une stratégie de croissance plus offensive.
Les points faibles de la valeur
- Méfiance des investisseurs sur la stratégie du groupe après plusieurs changements successifs à la direction ; - Pipeline peu réapprovisionné depuis fin 2010 (aucune livraison prévue post-2014) ; - Forte dépendante au marché local parisien actuellement en ralentissement ; - Repli du taux d'occupation à 93,1 % ; - Incertitude prolongée sur le timing de la sortie prévue de la foncière espagnole Metrovacesa (26,76 % du capital) et, dans l'attente de la position du Tribunal de Commerce espagnol quant à la faillite de leurs holdings, de celle des familles Rivero (16,1 %) et Soler (15,24 %) ; - Rendement plus faible que la moyenne sectorielle et valorisation supérieure à celle de ses concurrents, d'où des allègements à la moindre petite déception.
Comment suivre la valeur
- Forte corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt, le climat des affaires et l'environnement réglementaire ; - Impact du dispositif Duflot et des mesures de soutien à l'immobilier - baisse de la TVA sur les logements sociaux de 10 % à 5 %; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR, donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement - VEFA); - Atteinte de l'objectif 2013, révisé en hausse, d'une légère progression du résultat net courant ; - Instabilité de l'actionnariat pesant sur la valorisation boursière. La cession prochaine de sa position par Metrovacesa risque d'être difficile, les repreneurs potentiels étant refroidis par l'incertitude autour des actionnaires Rivero et Soler.
Immobilier
Les foncières ont de nombreux défis à relever même si, selon Standard & Poor's, leurs perspectives sont globalement stables sur les douze prochains mois. L'évolution de l'ANR (Actif Net Réévalué) de ces sociétés est menacée par plusieurs facteurs. Les taux d'intérêt " longs " ont légèrement progressé sur les marchés obligataires, ce qui renchérit leurs conditions de financement. De plus, les indices d'indexation calculés par l'Insee, qui déterminent un coefficient de hausse des loyers théorique, évoluent moins favorablement qu'il y a un an. En outre la pression fiscale croissante, qui surévalue les droits de mutation, pénalise leurs performances. Les SIIC (sociétés d'investissement dans l'immobilier cotées) sont redevenues vendeuses nettes d'actifs au deuxième trimestre 2013 selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). FTB/ACT/