(AOF) - Unibail-Rodamco a vu ses revenus locatifs progresser de 11,5% dans les centres commerciaux au premier trimestre 2014. Dans l'immobilier de bureaux, ils ont grimpé de 7,1%. Résultat, le chiffre d'affaires de la société foncière franco-néerlandaise affiche un gain de 7,7% à 463 millions. Le groupe immobilier, né en 2007 de la fusion du français Unibail et du néerlandais Rodamco, a précisé que les trois premiers mois de l'exercice avaient été marqués par une légère reprise de l'économie européenne, malgré une baisse de l'inflation et un niveau de chômage toujours élevé. Pour 2014, Unibail-Rodamco a confirmé son intention de dégager une croissance annuelle d'au moins 5,5% de son résultat net récurrent (RNR) par action. En février, le groupe s'est également fixé comme objectif de faire croître son RNR par action à un rythme annuel compris entre 5% et 7% pour les cinq années à venir.
Les points forts de la valeur
- Première foncière européenne ettroisième mondial de l'immobilier commercial, exerçant principalement en France,en Espagne, Scandinavie, Europe centrale, Autriche et Pays-Bas ; - Stratégie fondée sur 3 piliers : les grands centres commerciaux des capitales européennes (81 % des loyers nets), les bureaux à Paris-La Défense (12 %) et les grands centres de congrès-expositions en région parisienne (7 %); - Gestion d'actifs agressive (rotation des locataires et introduction de nouvelles enseignes) et partenariats avec de grandes enseignes internationales; - Pipeline le plus important du secteur avec 6,9 Mds de projets à livrer à fin 2013, à comparer à la valeur du patrimoine de 32,1 MdsEUR ; - Profil financier rassurant dans le secteur, avec une stratégie de remboursement anticipé des obligations, et notation " investment grade " (A) de la dette ; - Evolution positive du régime fiscal " SIIC " pour les actionnaires, avec une distribution obligatoire des bénéfices relevée à 85-90 % des loyers ; - Hausse régulière du dividende et rendement élevé.
Les points faibles de la valeur
- Croissance appelée à freiner en raison des cessions d'actifs, estimées à 2,5 à 3 MdsEUR à moyen terme ; - Déclin des loyers de bureaux ; - Rentabilité des centres commerciaux qui risque d'être difficile à maintenir sur le long terme, notamment en France, avec un taux de rendement du portefeuille revenu à un niveau proche de 2008 ; - Secteur sensible au marché de la dette et donc des taux d'intérêt. - Valeur chère, dont la surcote par rapport à l'ANR suscite l'exigence des analystes, et non éligible au SRD, car également cotée à Amsterdam.
Comment suivre la valeur
- Forte corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt, le climat des affaires et l'environnement réglementaire ; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR (159,60 euros à fin 2013), donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement- VEFA -) ; - Accueil réservé par les consommateurs aux futurs grands centres commerciaux : Aéroville en France, ouvert en octobre 2013, Taby centrum (2ème semestre 2014) et Mall of Scandinavia (2ème semestre 2015) en Suède ; - Intégration du centre commercial allemand CentrO acquis début 2014 ; - Réalisation de l'objectif 2014 de croissance de 5,5 % au moins du bénéfice courant par action qui validera les prévisions 2013/2018 d'un TMVA (taux moyen de variation annuelle) de 5 à 7 %, fondées sur un programme de cessions de 3,5 MdsUSD et un faible coût de la dette et donnant un résultat net courant compris entre 13 et 14,3 EUR pour 2018 ; - Valeur opéable, aucun actionnaire ne détenant plus de 10 % du capital.
Immobilier
Les foncières ont de nombreux défis à relever même si, selon Standard & Poor's, leurs perspectives sont globalement stables sur les douze prochains mois. L'évolution de l'ANR (Actif Net Réévalué) de ces sociétés est menacée par plusieurs facteurs. Les taux d'intérêt " longs " ont légèrement progressé sur les marchés obligataires, ce qui renchérit leurs conditions de financement. De plus, les indices d'indexation calculés par l'Insee, qui déterminent un coefficient de hausse des loyers théorique, évoluent moins favorablement qu'il y a un an. En outre la pression fiscale croissante, qui surévalue les droits de mutation, pénalise leurs performances. Les SIIC (sociétés d'investissement dans l'immobilier cotées) sont redevenues vendeuses nettes d'actifs au deuxième trimestre 2013 selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). FTB/ACT/