SCI et résidence principale : un mauvais calcul au regard de l'ISF

La résidence principale entre dans le patrimoine taxable à l'ISF mais le Code général des impôts (CGI) permet d'appliquer une décote de 30 % à la valeur vénale de ce bien immobilier. Autrement dit, pour déterminer la valeur nette du patrimoine imposable à l'ISF, le contribuable doit retenir la valeur vénale (c'est-à-dire au prix auquel ils pourraient être vendus si leur propriétaire décidait de les vendre) de sa résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition puis lui appliquer une décote de 30 %. Le Fisc considère comme résidence principale l'immeuble ou la partie d'immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable. La notion de résidence principale doit s'entendre du logement dans lequel le redevable réside effectivement et de manière habituelle pendant la majeure partie de l'année. L'abattement de 30 % est-il imputable lorsque la résidence principale du contribuable est détenue par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) classique ? Lorsque le contribuable soumis à l'ISF a logé sa résidence principale au sein d'une SCI classique ayant pour objet la gestion ou l'investissement immobilier, le bénéfice de l'abattement de 30 % lui est refusé. Seule la valeur des parts de sociétés civiles d'attribution profite de la décote de 30 %. Une SCI d'attribution a pour but de construire ou d'acquérir un bien immobilier pour le diviser ensuite entre les associés. La société d'attribution a pour l'objet est la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier pour le diviser ensuite entre les associés, l'achat en commun étant facilité par l'intermédiaire de la SCI. Elle se distingue donc d'une SCI familiale classique qui est une société de gestion dont le but est de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun. En pratique, la société civile d'attribution doit avoir pour unique objet soit la construction ou l'acquisition d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d'immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d'un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d'immeubles appartenant à chacun de ces membres. L'abattement de 30 % ne sera accordé qu'à la condition qu'il s'agisse d'une société transparente.

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