(AOF) - Icade, qui recentre ses activités vers le secteur tertiaire en [-41]×le-de-France, a annoncé avoir fait un grand pas vers le désengagement complet de l'Allemagne. Au 31 décembre 2013, ce portefeuille était composé de trois ensembles de bureaux (à Munich, Hambourg et Francfort) et de trois réserves foncières à développer (à Berlin et Düsseldorf) ; il représentait une valeur hors droits de 159,7 millions d'euros. Le groupe immobilier a cédé début juin l'immeuble de bureaux de Munich (59 154 mètres carrés) à un pool d'investisseurs internationaux et les deux terrains de Berlin (7 335 mètres carrés au total) à un développeur berlinois. L'autre terrain de 19 524 mètres carrés situé à Du[-34]Þˆsseldorf et l'immeuble de 9 475 mètres carrés à Hambourg sont actuellement sous promesse de vente unilatérale notariée. " La valeur globale de l'ensemble de ces cessions est en ligne avec les valeurs d'expertise ", a précisé Icade. [-73]· l'issue de ces transactions, Icade ne détiendra plus que l'actif de Francfort comprenant un ensemble de deux immeubles de bureaux et un terrain à développer. Ce dernier ensemble tertiaire fait l'objet d'une exclusivité avec un promoteur local qu'Icade espère voir aboutir avant la fin de l'année. Le désengagement complet de l'Allemagne permettra à Icade d'abaisser la part des actifs non stratégiques de son portefeuille de 5,5 % au 31 décembre 2013 à 3,7 %.
Les points forts de la valeur
- Première foncière européenne de bureaux et parcs d'affaires, avec un portefeuille immobilier de 9,1 Mds centré sur les bureaux et les centres commerciaux ; - Rentabilité des bureaux en France et des parcs tertiaires (29 % chacun des loyers du pôle foncier), plus élevée que celle de la promotion (68 % du chiffre d'affaires) ; - Leader du secteur Santé en France, segment assurant un cash flow récurrent avec un risque limité grâce à des baux longs ; - Valorisation boursière encore inférieure à celle de ses concurrents ; - Hausse régulière du dividende.
Les points faibles de la valeur
- Dépréciation sur la valeur de la Tour EQHO ; - Situation de suroffre sur le marché des bureaux parisiens ; - Incertitudes à moyen terme en raison de la baisse du backlog dans la promotion ; - Léger recul, en 2013, de l'ANR ; - Forte hausse de l'endettement après la fusion avec Silic.
Comment suivre la valeur
- Forte corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt, le climat des affaires et l'environnement réglementaire ; - Impact du dispositif Duflot : simplification des procédures de déclaration administrative et des contentieux des permis de construire et incitation à investir dans les actifs immobiliers pour les assureurs-vie, à partir de 2014 ; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR, donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks ; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement- VEFA -) ; - Ambitions 2015 : amélioration importante du résultat net récurrent grâce à la commercialisation de la tour EQHO et à la livraison des projets sécurisés (le Monet et le Millénaire 3 en 2015, Veolia en 2016) : - Réalisation des objectifs 2014 : taux d'occupation de 90 %, maîtrise des charges opérationnelles et maintien de la LTV autour de 40 % : - Spéculations récurrentes sur un transfert de l'activité Promotion vers la Caisse des dépôts ; - Valeur défensive et non opéable, détenue à 56 % par la Caisse des Dépôts.
Immobilier
Le marché de l'immobilier ancien résiste, comme l'atteste le bilan dressé par les notaires pour 2013. Sur le plan national la baisse moyenne des prix des logements anciens s'est limitée à 1,4% sur un an, aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Le recul est plus prononcé en Ile-de-France (- 1,9%) que dans les autres régions (- 1%). Quant au volume des transactions, il a progressé de 2,7% par rapport à 2013. Cette année, les notaires estiment que la lente érosion des prix, qui devrait se poursuivre, devrait permettre une remontée du nombre des transactions. Du côté du logement neuf, du fait d'un recul de 13% des permis de construire octroyés et des mises en vente de logements neufs l'an dernier, les promoteurs craignent que les ventes retombent cette année sous la barre des 70.000 logements, leur plus mauvais niveau depuis 1995. L'an passé, seuls 40% des logements ont été vendus à des investisseurs en locatif, contre 60% en 2010 avec le régime Scellier. Les ventes à investisseurs ne se sont donc élevées qu'à 30.000 (sur 75.000 au total), et ont reculé de 4% en un an. FTB/ACT/