(AOF) - Mercialys a lancé mardi une opération d'échange obligataire. Le groupe immobilier spécialisé dans les centres commerciaux a ainsi placé avec succès une émission obligataire d'un montant de 550 millions d'euros, d'une maturité de plus de 8 ans avec une échéance au 31 mars 2023. Il précise que cette émission a été réalisée avec un spread de 98 points de base sur le taux mid-swap, portant le coupon à 1,787%. Cet emprunt obligataire a été sursouscrit 4 fois. Parallèlement, Mercialys a annoncé l'ouverture d'une offre de rachat sur sa souche obligataire arrivant à échéance en mars 2019. La clôture de l'offre de rachat est prévue le 25 novembre 2014. Ces opérations s'inscrivent dans la stratégie de renforcement de la structure financière du groupe immobilier, visant à la fois à étendre la maturité de ses ressources et à en optimiser le coût, tout en assurant le remboursement des prochaines maturités de dette et le financement du développement.
Les points forts de la valeur
- " Pure player " de galeries commerciales en France avec 91 actifs dont 61 centres commerciaux, à 95 % hors Ile-de-France ; - Partenariat historique avec la maison-mère Casino (acquisition en 2014 de 5 hypermarchés) ; - Stratégie en trois volets : création de valeur par la reversion des loyers initiaux, particulièrement faibles, et le développement des projets " Esprit Voisin " (10 programmes prévus en 2014); prises de participation minoritaires dans des fonds investissant dans des actifs matures ; lancement des sites pilotes " Foncière Commerçante " ; - L'une des rares foncières à avoir 40 % de ses baux encore indexés sur l'Indice du Coût de la Construction (ICC) et hausse des valeurs d'actifs au 1er trimestre 2014, donnant un ANR de 17,91 au 30 juin ; - Volonté d'accroître la distribution par un dividende exceptionnel pour la deuxième année consécutive, grâce aux plus-values de cession, le rendement étant jusqu'ici faible pour une foncière ; - Allègement de la dette grâce au programme de cessions finalisé fin 2013, avec la volonté de la direction de maintenir à moins de 40 % le ratio LTV (loan-to-value ou dette sur actifs).
Les points faibles de la valeur
- Hausse de l'endettement avec la nouvelle stratégie de " foncière commerçante " ; - Hausse de la sensibilité à l'évolution du coût du financement et du profil de risque, d'où une décote sur ANR, jusque-là inexistante ; - Rareté des cibles potentielles pour réaliser de la croissance externe alors que le groupe se dessaisit depuis 2012 des actifs non commerciaux ; - Durcissement des conditions de renouvellement des baux en raison des difficultés des commerçants et incertitudes sur la capacité des locataires à surmonter une crise de longue durée.
Comment suivre la valeur
- Forte corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt, le climat des affaires et l'environnement réglementaire ; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR, donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement- VEFA -) ; - Sensibilité aux performances de son actionnaire de référence Casino ; - Réalisation des objectifs 2014 d'une croissance de 5 % du résultat des opérations ; - Valeur non opéable, l'actionnaire Casino voulant conserver sa position à 40,17 %, devant le groupe Generali (8,01 %).
Immobilier
La situation est difficile pour les promoteurs français. L'an passé ils ont commercialisé seulement 74.000 logements neufs, contre 115.000 en 2010. La situation ne s'est pas améliorée début 2014. A 17.339 logements, leurs ventes au premier trimestre ont atteint un point bas historique, et la situation a perduré au second trimestre. Pourtant aucune défaillance spectaculaire n'est survenue, comme cela a été le cas en Espagne par exemple, où le deuxième promoteur du pays, Reyal Urbis a dû déposer le bilan début 2013. En France la situation est différente. Prudentes, les banques n'accordent des prêts aux professionnels que s'ils ont déjà 40% à 50% des logements réservés dans le programme immobilier à construire, ce qui limite le risque de logements livrés et non vendus. Les grands promoteurs, qui représentent environ 40% du marché, reprennent des programmes lancés par de plus petits acteurs n'ayant pas pu mener leur opération à bien. FTB/ACT/