Immobilier : simple rebond ou véritable reprise ?
Le rebond constaté sur le marché immobilier prélude-t-il le début d’une reprise ? Olivier Eluere économiste au Crédit Agricole a analysé les différents facteurs pouvant influencer le marché immobilier afin de mesurer la solidité de ce sursaut. Ses conclusions ne vont pas plaire à tout le monde.
Les professionnels sont unanimes. Depuis le début de l’année, les chiffres indiquent un net redressement du marché immobilier en particulier dans le neuf. Les études économiques du Crédit Agricole confirment l’amélioration. Au premier semestre, les volumes de ventes de logements neufs sont en progression de 19 % sur un an. L’ancien montre également des signes d’amélioration, avec sur les huit premiers mois de 2015 une hausse des ventes de 10 % sur un an. Toujours d’après l’étude d’Olivier Eluere, les prix de l’immobilier affiche une baisse mesurée, de l’ordre de 2 % sur un an.
Deux moteurs seraient à l’origine de ce rebond du marché immobilier selon l’économiste. Le plan de relance dans le neuf a largement participé à la relance du marché de l’immobilier neuf, au premier chef desquels le dispositif fiscal Pinel et l’élargissement de l’accès au PTZ. Le niveau des taux des crédits aurait contribué « à débloquer ou accélérer certains projets et stimuler les ventes ».
L’économiste estime néanmoins qu’il serait « prématuré de parler d’une reprise durable du marché » immobilier. L’immobilier résidentiel reste, dit-il, encore affecté par des facteurs conjoncturels négatifs (croissance faible chômage élevé, impact des mesures fiscale de 2012 et 2013, prix élevés et encore surévalués), même si certains fondamentaux sont largement favorables (démographie, effet retraite, valeur refuge, modèle de crédit prudent, bas niveau des créances douteuses).
L’expert prédit également que la remontée progressive des taux des crédits immobiliers sera un frein à la reprise du marché.
Plutôt que de reprise, Olivier Eluere préfère parler d’un rebond fragile, probablement suivi d’une phase de stabilisation voire d’un léger repli en 2016.
A la lumière du cycle immobilier précédent (1985-1998), Olivier Eluere juge que deux éléments sont nécessaires pour initier un nouveau cycle haussier durable : des niveaux de prix attractifs et un taux de chômage plus bas. Or, aux yeux de l’expert, ces deux éléments ne sont pas encore réunis.
Du coup, ses prévisions pour 2016 expriment une nouvelle phase de déprime sur le marché immobilier notamment de l’ancien. « Au total, le marché serait un peu moins dynamique en 2016. Les volumes de transactions resteraient élevés mais en léger repli d’environ 4 % dans l’ancien. Ils seraient en hausse de 8 % dans le neuf. Les prix de l’ancien baisseraient de 1 % sur un an fin 2016. La baisse cumulée des prix atteindrait 9 % entre 2011 et 2016. »
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