OPCI : le mariage réussi entre immobilier et liquidité ?
L’OPCI, organisme de placement collectif immobilier, est une sorte d’hybride, à mi-chemin entre les SCPI et les OPCVM. Son principal objectif consiste à trouver la juste formule permettant de marier immobilier et liquidité. La promesse est-elle tenue ?
Les OPCI (organisme de placement collectif immobilier) ont-ils enfin trouvé leur place entre la SCPI, un produit collectif non coté entièrement dédié à l’immobilier donc intrinsèquement peu liquide, et les OPCVM à la merci des soubresauts des marchés financiers ?
Les OPCI « grand public » font une percée chez les épargnants
Populaires auprès des investisseurs institutionnels depuis une dizaine d’années, les OPCI, investissent le marché des particuliers principalement au travers des contrats d’assurance vie multisupports.
En 2016, la collecte nette, avec plus de 4 milliards d’euros, signe un nouveau record. La douzaine d’ OPCI ouverts au grand public gère désormais 8,72 Mds€, soit près du double comparé à 2015.
L’atout liquidité des OPCI
Sur le papier, les OPCI disposent de nombreux atouts : un savant mélange entre des investissements immobiliers et des investissements financiers leur assure liquidité et diversification.
L’OPCI collecte des fonds auprès d’investisseurs afin de constituer un patrimoine immobilier, mais, contrairement aux SCPI, la part d’immobilier détenue par les OPCI peut osciller entre 60 % et 90 % des actifs totaux du fonds, dont 51% d'immeubles physiques ou de parts de sociétés à prépondérance immobilières non cotées (SCI, SCPI).
Afin de faciliter la circulation des parts, l’OPCI doit impérativement détenir au moins 5 % d’actifs liquides.
Le solde peut être constitué de produits monétaires, obligataires, d’actions et même de foncières cotées.
Les règles de composition de l’actif favorisent considérablement la liquidité de l’OPCI.
Longtemps éclipsés par les SCPI, les OPCI sont désormais disponibles au sein de nombreux contrats d’assurance vie multisupports et connaissent de ce fait un certain grandissant.
En étant logé au sein de l’assurance vie, le produit gagne en souplesse et profite de l’enveloppe fiscale avantageuse de ce placement.
La performance est-elle au rendez-vous ?
Les principes de fonctionnement des OPCI obligent les gestionnaires à reverser 85 % des revenus nets et 50 % des plus-values encaissés aux investisseurs.
Ces dernières années, les OPCI ont délivré des rendements moyens généralement inférieurs à ceux des SCPI. La faiblesse des rendements obligataires et la volatilité des marchés boursiers ont sans doute pesé sur le rendement des OPCI. On note également de fortes disparités de rendement entre les OPCI mais aussi une fluctuation de rendement plus importante que du côté des SCPI notamment en raison de l’exposition des OPCI aux marchés boursiers.
A l’instar d’un investissement en parts de SCPI, le capital investi en parts d’OPCI n’est pas garanti et l’investisseur, s’il peut raisonnablement déplacer au sein de son contrat d’assurance vie une fraction de ses fonds investis sur des supports en euros vers des OPCI, doit accepter la part de risque induite.
A noter en outre que si la majorité des OPCI destinés au grand public sont distribués au travers de contrats d’assurance vie, ils peuvent être logés dans un compte-titres. Par contre, ils ne sauraient être intégrés dans un PEA.
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