(AOF) - Gecina a annoncé l'acquisition de sa première résidence étudiants auprès de la société SODEARIF (groupe Bouygues) pour un montant hors droits de 14,6 millions d'euros. Cette résidence située au cur de la commune du Bourget (Seine Saint-Denis) est composée de 238 logements et 80 emplacements de stationnement, développant une surface totale de 6980 m2. La livraison de cet ensemble, dont l'investissement est réalisé sous la forme d'une vente en état futur d'achèvement, devrait intervenir à la fin du troisième trimestre 2008. "Grâce à cette acquisition, Gecina initie la constitution d'un patrimoine spécifique de résidences étudiants sur un secteur immobilier porteur, en complément de sa politique d'investissement d'immeubles d'habitation existants ou à construire", explique le groupe dans un communiqué. Gecina précise que ce nouveau type d'actifs résidentiels offre d'excellents rendements. Il viendra donc dynamiser et augmenter la profitabilité du portefeuille résidentiel de Gecina. Avec un patrimoine de plus de 12 milliards d'euros, Gecina est le premier acteur privé français coté de l'immobilier locatif. (AOF)
Leader de la zone euro par sa valeur patrimoniale évaluée à 9,5 milliards d'euros au 31 décembre 2005, Gecina offre un profil original fondé sur une répartition équilibrée entre ses deux activités locatives : l'immobilier tertiaire et l'immobilier résidentiel. Ce patrimoine se distingue notamment par sa localisation majoritairement parisienne. Dans un souci de simplification juridique, Gecina a fusionné à la fin de l'année 2003 avec la société foncière Simco, qu'elle avait acquise en 2002. Gecina a opté depuis 2003 pour le statut de Société d'Investissements Immobiliers Cotée (SIIC). La société foncière espagnole Metrovacesa est l'actionnaire principal de Gecina avec 68,42% de participation. Avec la réforme du statut SIIC, les actionnaires détenant plus de 10% du capital et échappant à l'impôt sur les dividendes se verront prélever directement à la source 20% des sommes perçues. Une décision qui pourrait peser sur Gecina. Jusque-là, compte tenu de la convention fiscale existant entre la France et l'Espagne, Metrovacesa pouvait totalement échapper à l'impôt sur les bénéfices.
Les points forts de la valeur
- L'objectif premier du groupe est de faire progresser le rendement de son portefeuille d'actifs grâce à un double mouvement : cessions d'immeubles peu rentables et réinvestissements dans des actifs plus rémunérateurs. L'équilibre cessions et investissements devrait permettre de changer le profil du groupe tout en préservant la structure financière. - Le marché immobilier français a fait preuve d'une bonne santé en 2006, mouvement qui devrait se poursuivre encore en 2007. - Dans les 5 prochaines années, le segment résidentiel doit passer de 43% à 25% du patrimoine, les bureaux progresseront légèrement de 54% à 59%, et les activités nouvelles représenteront 16% contre 3% à fin 2005. Ces dernières concerneront essentiellement des hôtels et de la logistique, mais la foncière pourrait s'intéresser également à d'autres types d'activités comme des maisons de retraite. - Le patrimoine devrait passer de 8,8 à 12 milliards d'euros en 2010. - Gecina distribue chaque année un dividende confortable, en progression régulière, qui assure aux actionnaires de la société un rendement intéressant. - Les actions d'autocontrôle, soit 3,6% du capital à fin 2005 en seront pas annulées, mais remises à terme sur le marché pour accroître la liquidité, le flottant étant limité à 16% fin 2005.
Les points faibles de la valeur
- Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96 % des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne). - L'incertitude sur le plan de développement du groupe à 5 ans porte essentiellement sur l'exécution du plan d'acquisition dans un marché submergé par les capitaux. - Certains analystes estiment que la stratégie du groupe a tendance a sacrifier la liquidité et la qualité de ses actifs pour générer du rendement.
- Gecina s'est prononcé en faveur de l'adoption du nouveau statut fiscal, lequel prévoit l'exonération définitive de l'impôt sur les sociétés en contrepartie de la taxation de l'ensemble des plus-values latentes au taux de 16,5% (573 millions d'euros pour Gecina sur quatre ans) et de l'obligation de distribuer 85% du résultat courant sous forme de dividendes. Ce statut a encouragé les investisseurs à se positionner sur les foncières, car il permet une meilleure distribution du dividende ainsi qu'une lisibilité accrue des comptes, et enfin une gestion plus dynamique du patrimoine. - Sur un plan plus opérationnel, l'immobilier d'entreprise est sensible à l'évolution du climat des affaires en général, alors que le logement résidentiel évolue en fonction de l'indice de confiance des ménages et du taux de chômage. Le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) des biens immobiliers est un indicateur intéressant de tendance du marché de l'immobilier. - Enfin, les foncières dépendent également du niveau des taux d'intérêt.