Lorsqu'un chef d'entreprise a l'opportunité d'acquérir les murs de son outil de travail, la question se pose de savoir quel est le mode optimal de détention.
En cas de détention dans le patrimoine privé (en direct ou par le biais d'une SCI), les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition sont déductibles. Toutefois, au terme du prêt, (ou aussitôt, lorsque l'acquisition est financée sur fonds propres), les revenus fonciers viendront s'ajouter aux revenus professionnels, et seront alors lourdement taxés. En cas de détention des murs par l'entreprise, les intérêts d'emprunt sont également déductibles, et un amortissement peut être pratiqué. En revanche, lorsque le bien est cédé, une lourde taxation est alors applicable, car elle a pour base la valeur nette comptable du bien, et on ne peut bénéficier du régime des plus-values à long terme. Troisième possibilité : conservation de la nue-propriété de l'immeuble par le dirigeant, et acquisition de l'usufruit de l'immeuble par l'entreprise, pour une durée limitée. Les conséquences de la dernière stratégie pour le chef d'entreprise. Pendant toute la durée du démembrement, comme il ne détient que la nue-propriété des murs, il n'y a pas d'imposition à l'ISF. Au terme du démembrement, il récupère la pleine propriété en franchise de droits et de taxes ; l'immeuble peut alors lui fournir à nouveau des revenus de rapport, fort utiles en cas de cessation d'activité. Pendant la durée du démembrement, il dispose toutefois d'une autre source de revenus, fort économe en IR (cf exemple pratique ci-dessous). Les conséquences pour l'entreprise : l'usufruit est inscrit au bilan à l'actif, et pourra être amorti sur la durée de l'usufruit (durée bien plus rapide qu'en cas de détention directe de l'immeuble).
Les murs d'une entreprise, d'une valeur de 1 500 000 Euros, génèrent un revenu foncier de 120 000 Euros annuel. Pour le propriétaire, les revenus fonciers vont s'ajouter aux revenus professionnels, et être taxés à 40 %. En fait, le revenu net d'impôts et de prélèvements sociaux associé à ce bien est en réalité voisin de 65 000 Euros. Nous allons prendre l'hypothèse d'une cession à l'entreprise d'un usufruit à terme fixe d'une durée de 10 ans portant sur cet immeuble. Le prix de cession de cet usufruit sera estimé en première approche à 805 000 Euros. Le chef d'entreprise va alors disposer d'un capital de 805 000 Euros, mais il perdra le droit à percevoir des revenus fonciers pendant 10 ans. Pour compenser cette perte de revenus, il investit ce capital sur un contrat d'assurance-vie, contrat sur lequel il procédera chaque année à des rachats partiels nets d'impôts compensant exactement son revenu net précédant le démembrement, soit 65 000 Euros. Nous avons retenu un rendement prévisionnel du contrat d'assurance-vie de 5 % par an (hypothèse de gestion prudente).
Année | Valeur en début de terme | Valeur en fin de terme | Montant du rachat | Partie en capital | Partie en intérêts | PFL | Net |
1 | 805 000 Euros | 845 250 Euros | 74 635 Euros | 71 081 Euros | 3 554 Euros | 1 635 Euros | 73 000 Euros |
2 | 770 615 Euros | 809 146 Euros | 76 261 Euros7 090 Euros | 3 261 Euros | 73 000 Euros | ||
3 | 732 885 Euros | 769 529 Euros | 77 878 Euros | 67 274 Euros | 10 604 Euros | 4 878 Euros | 73 000 Euros |
4 | 691 651 Euros | 726 234 Euros | 79 482 Euros | 65 390 Euros | 14 092 Euros | 6 482 Euros | 73 000 Euros |
5 | 646 752 Euros | 679 089 Euros | 77 354 Euros | 60 609 Euros | 16 745 Euros | 4 354 Euros | 73 000 Euros |
6 | 601 735 Euros | 631 822 Euros | 78 157 Euros | 58 322 Euros | 19 835 Euros | 5 157 Euros | 73 000 Euros |
7 | 553 665 Euros | 581 348 Euros | 78 938 Euros | 56 100 Euros | 22 838 Euros | 5 938 Euros | 73 000 Euros |
8 | 502 410 Euros | 527 531 Euros | 79 696 Euros | 53 941 Euros | 25 755 Euros | 6 696 Euros | 73 000 Euros |
9 | 447 835 Euros | 470 226 Euros | 77 399 Euros | 49 892 Euros | 27 507 Euros | 4 399 Euros | 73 000 Euros |
10 | 392 827 Euros | 412 469 Euros | 77 872 Euros | 47 807 Euros | 30 065 Euros | 4 872 Euros | 73 000 Euros |
11 | 334 597 Euros |
© Synapse. Les contenus (vidéos, articles) produits par Synapse font appel à des journalistes professionnels. Ils ne constituent pas des conseils en investissement ou des recommandations personnalisées. Le diffuseur n'a participé ni à l'élaboration de ce contenu ni à la sélection des valeurs/fonds mentionnés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement sur les marchés comporte un risque de perte en capital et aucune garantie de gain ne peut être octroyée.