SCPI à capital variable

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Les SCPI à capital variable sont ouvertes en permanence et prêtes à accueillir de nouveaux associés. Mais pour éviter les abus, la variation du capital de la SCPI est encadrée. Un capital plancher et un capital plafond sont toujours mentionnés dans les statuts d'une SCPI à capital variable. Lorsque le capital maximum est atteint, la SCPI est fermée à la souscription. Les associés réunis en assemblée générale peuvent alors décider de relever ce plafond.

Entrer et sortir d'une SCPI à capital variable, c'est plus facile...

La variation du capital facilite la souscription de et le retrait des associés. Les sont créées ou annulées en fonction des demandes. Le détenteur de parts peut donc à tout moment les revendre et un souscripteur en acheter. La SCPI à capital variable a en effet la possibilité de réaliser une émission de parts pour admettre un nouvel associé à son capital ou au contraire pratiquer un rachat de parts à un associé qui désire se retirer. La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) s'engage dans certaines limites à reprendre les parts des associés qui souhaiteraient récupérer leur épargne à un prix fixé déterminé par la société de gestion. Les prix d'émission et de retrait évoluent en fonction des prix des biens détenus par la SCPI. La demande de rachat est alors compensée par les souscriptions. Si la SCPI à capital variable ne trouve pas preneur au terme d'un certain délai, les parts correspondantes sont annulées et le capital de la SCPI diminué d'autant. En principe, l'associé peut aussi choisir de vendre ses parts à un acheteur et au prix de son choix. Sauf vente de gré à gré, la à capital variable n'entraine pas de droits d'enregistrement. Des droits d'enregistrement que pour sa part doit supporter l'acheteur sur le de parts de !

...mais pas toujours très aisé

Il faut néanmoins rester lucide. L'apparente liquidité des SCPI à capital variable face aux est quelque peu trompeuse. Dans un contexte de hausse des prix immobiliers, la SCPI à capital variable est amenée à augmenter son capital pour satisfaire les nombreuses demandes émanant des épargnants. Les sommes collectées doivent être investies alors même que les prix sont élevés. A l'inverse, en période de repli des prix immobiliers, les porteurs de parts ont tendance à vouloir les céder. La SCPI ne sera pas forcément en mesure de faire face aux nombreuses demandes de retraits, si en contrepartie elles ne sont pas couvertes par des achats. Faute de liquidité, la SCPI pourra alors être contrainte de brader des biens pour rembourser les vendeurs de parts. Pour limiter l'illiquidité des parts de SCPI à capital variable rencontrés en période de crise immobilière, un dispositif de fonds de réserve peut être mis en place. Dans l'hypothèse où de nombreux porteurs cherchent à céder leur part en même temps alors que les acheteurs se font rares, la SCPI peut être amenée à constituer un fonds de réserve sur lesquels vont s'opérer les retraits en suspens. La variabilité du capital est suspendue lorsque 10 % des parts de la SCPI ne trouvent pas preneur pendant un délai de 12 mois. Basée sur la valeur intrinsèque des biens détenus par la SCPI, la volatilité du prix des SCPI à capital variable est à court terme inférieure à celle des pour lesquelles le prix est déterminé en fonction de l'offre et de la demande comme celui du cours des actions cotées en bourse.