Immobilier : la garantie universelle des loyers est-elle dangereuse ?

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« La garantie universelle des loyers (GUL) est l'une des principales mesures contenues dans le projet de loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) soutenu par Cécile Duflot, ministre de l'Egalité des territoires et du Logement. Elle est présentée comme la solution nouvelle qui va résoudre les difficultés locatives. Or, cette mesure n'est pas une nouveauté et elle ne résoudra rien. Elle a eu un précédent, la GRL, qui a été un échec. Son principe est généreux et séduisant : garantir contre les impayés tous les propriétaires et tous les locataires. Mais, au stade du projet de loi, le flou est volontairement entretenu sur ses modalités pratiques, renvoyées à des décrets d'application. On sait seulement que ce sera une garantie d'Etat, c'est-à-dire financée par l'impôt (quelle que soit sa forme), qu'elle sera certainement universelle, c'est-à-dire obligatoire et que sa gestion sera confiée à une agence publique (l'administration ou assimilé). Il est fortement question que la GUL couvre les locataires jusqu'à un taux d'effort de 50 %. Ce taux d'effort, rapport entre le loyer et les revenus, est aujourd'hui considéré comme insupportable quand il excède 30 % des revenus. L'élever à 50 % est irresponsable et incompréhensible au moment même où l'instauration d'un fichier positif des crédits est envisagée pour lutter contre le surendettement. L'universalité est dangereuse : elle va créer elle-même le risque en déresponsabilisant les locataires et, sans doute aussi, les propriétaires. Si, de notoriété publique, l'impayé n'a plus aucune conséquence a priori, ni sur la perception du loyer par le propriétaire, indemnisé, ni sur le locataire, protégé, le paiement du loyer semblera superfétatoire. Au moindre embarras financier, le locataire se sentira délivré à bon compte de ses obligations... Le dispositif explosera. La GUL n'est pas la première tentative d'assurance loyers impayés créée à l'initiative de l'Etat. Il y a un précédent récent, la garantie des risques locatifs (GRL), qui existe toujours, au moins sur le papier. La GRL voulait, elle aussi, couvrir un large spectre de locataires, jusqu'à 50 % de taux d'effort. Le rapport sinistre à prime s'est dangereusement dégradé. Seulement cinq compagnies d'assurance ont joué le jeu, quatre d'entre elles ont fini par jeter l'éponge. La FNAIM fait des propositions Pour être efficace et viable, une garantie de loyers doit présenter des caractéristiques minimales : - la GUL devrait être ciblée à la fois socialement et géographiquement ; - être une garantie « de base » pour les loyers et charges impayés ainsi que pour les frais de contentieux à la charge du propriétaire ; - permettre le cumul de la garantie de loyers avec un cautionnement ; - être complétée par une assurance obligatoire à la charge du locataire pour couvrir les risques liés aux aléas de la vie. »

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