Taxation des plus-values immobilières : la face cachée de la future réforme

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La bombe est lâchée. La taxation des plus-values immobilières, hors résidences principales dont l'exonération est pour le moment préservée, sera encore une fois revue et corrigée. C'est sur le plateau de l'émission Capital diffusée sur M6 que François Hollande a choisi d'exposer pour la première fois les grandes lignes de cette nouvelle réforme des plus-values immobilières, après une première tentative avortée, l'an dernier, suite à la censure du Conseil Constitutionnel. Le locataire de l'Elysée a profité d'une rencontre avec des membres de la Fédération française du bâtiment pour développer son projet. Avant de détailler le projet du président de la République, petit rappel sur le dispositif de taxation des plus-values immobilières en vigueur. Depuis le 1er février 2012, l'abattement pour durée de détention ne permet plus de bénéficier d'une exonération totale après 15 ans de détention. Le délai nécessaire pour obtenir une exonération d'impôt sur les plus-values immobilières (hors résidence principale) est multiplié par 2 passant ainsi à 30 ans.

Taxation des plus-values immobilières : encore du changement

L'allongement de la durée de détention a suscité beaucoup d'inquiétude de la part des candidats à la vente de logements, y compris chez les vendeurs de résidences principales qui ne sont pourtant pas concernés par cette règle. Nombre de professionnels affirment que ce changement de cap est en partie responsable du ralentissement des ventes constaté depuis 2012. En 2012, le volume des transactions dans l'ancien s'est contracté de près de 20 % et inutile de compter sur une amélioration cette l'année. Le nombre de vente devrait stagner entre 600.000 et 650.000 alors qu'elles dépassent allégrement les 800.000 unités les meilleures années. Pour tenter d'enrayer ce phénomène, le président de la République propose un compromis. Le délai de détention nécessaire pour être exonéré d'impôt sur les plus-values immobilières serait ramené de 30 ans à 22 ans. Il est également question d'ajouter un abattement supplémentaire temporaire, sans doute de 20 %, sur les cessions ayant lieu en 2014, soit une réduction d'impôt supplémentaire de 11 %. A priori, le changement sera profitable aux contribuables au risque de bloquer les transactions jusqu'à la mise en musique effective de la réforme. Qu'en est-il vraiment ? La réforme se limitera-t-elle à l'abattement pour durée de détention ou sera-t-elle plus profonde ? Le gouvernement Ayrault pourrait être tenté d'aller plus loin dans la réforme et revenir au dispositif d'imposition des plus-values applicable avant 2002. A cette date, le calcul des plus-values tenait compte de l'érosion monétaire. Le prix d'acquisition servant à déterminer le montant de la plus-value imposable était réévalué en fonction de l'érosion monétaire constatée depuis la date de l'acquisition, en cas de cession plus de 2 ans après l'acquisition et l'abattement pour durée de détention était de 5 % par année après la deuxième année. Les vendeurs n'avaient donc pas à payer d'impôt dès lors que le bien cédé était détenu depuis plus de 22 ans. François Hollande souhaite répliquer cette méthode de calcul.

Base d'imposition plus faible, taux plus élevés

Jusque-là tout va bien. Mais si à l'époque la base d'imposition était réduite, le taux d'imposition de la plus-value immobilière n'était pas forfaitaire (19 % pour les plus-values inférieures ou égales à 50.000 €, de 21 % à 25 % pour les autres) mais progressif. Autrement dit, la plus-value immobilière était soumise au barème de l'impôt sur le revenu. La plus-value immobilière était donc imposée selon le niveau de la tranche marginale d'imposition des ménages. Les foyers fiscaux disposant de revenus confortables soumis à la plus haute tranche d'imposition (45 %) peuvent donc être fortement pénalisés par ce mode d'imposition. Il s'avère toutefois que dans bien des cas, dès lors que le bien est détenu depuis un certain nombre d'années, le montant de la plus-value réellement imposable (montant de la plus-value moins l'abattement pour durée de détention) s'avère inférieur au montant actuel.

Faut-il attendre pour céder son bien ?

L'intérêt d'attendre la réforme pour se positionner dépend différentes variables. Depuis combien de temps détenez-vous votre logement ? A quelle tranche marginale d'imposition êtes-vous soumis ? Mais au-delà des questions fiscales, demandez-vous si votre bien se vendra encore dans quelques mois et surtout à quel prix ? Inutile de penser à la fiscalité si le prix de vente n'est pas supérieur au prix d'acquisition du bien.

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