Les prix immobiliers orientés à la hausse dès 2015 (Standard and Poor's)

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Difficile d'y croire. Pourtant, l'agence de notation Standard and Poor's affirme que les prix immobiliers vont probablement reprendre le chemin de la hausse en 2015 et 2016. Les auteurs de cette étude sont partis d'un simple constat :« le marché de l'immobilier résidentiel français a encore démontré une forte résistance, en dépit de la faiblesse de l'économie et de la hausse du chômage. »

Stabilité des prix immobiliers : Manque flagrant de logements

Selon Standard and Poor's, cette résilience du marché immobilier hexagonal résulte essentiellement de la combinaison de deux facteurs : l'environnement de taux d'intérêt particulièrement accommodant ainsi que le déséquilibre chronique entre l'offre et la demande de logements dans certaines zones urbaines. Dans un pays à la démographie dynamique, il n'y a tout simplement pas assez de nouveaux logements pour satisfaire la demande. Le nombre de ménages a augmenté de 1,2% en moyenne par an entre 1975 et 2010, selon l'INSEE, ce qui a favorisé la pénurie ces cinq dernières années. Pour ne rien arranger, le nombre de constructions neuves est également en recul. L'année dernière, les mises en chantier ont atteint leur plus bas niveau depuis 2000, à 330 000 unités, en baisse de 20% par rapport à l'année précédente. Le manque de logements se fait particulièrement sentir dans les grandes villes de France. Carence à laquelle il est difficile de remédier puisque dans ces zones, le foncier est une denrée rare.

Stabilité des prix immobiliers : des conditions et des taux de crédit extrêmement favorables

Standard and Poor's considère néanmoins que « le déficit structurel de logements disponibles ne peut à lui seul expliquer la récente résilience du marché immobilier français. » Les auteurs de l'étude sont formels : la bonne tenue des prix immobiliers serait également favorisée par les conditions d'attribution des crédits et le faible niveau des taux d'intérêt. Depuis le début de l'année, le taux moyen des crédits immobiliers ont perdu 35 points de base rappelle Standard and Poor's. La baisse des taux des prêts immobiliers a augmenté mécaniquement le pouvoir d'achat des acheteurs de 2,8%. Compte tenu de la baisse des prix au cours de la même période (-0,6%), ce coup de pouce est égal à une augmentation de pouvoir d'achat de 3,4%. Pourtant, dans le même temps, la durée moyenne des crédits immobiliers a diminué de façon constante depuis 2007. A cette époque, 33% des prêts au logement dépassaient 25 ans. Cette part n'est plus aujourd'hui que de 14,8%. La durée moyenne des crédits immobiliers est maintenant de 16,8 années (202 mois). Typiquement, les prêts avec une longue maturité sont particulièrement attrayants pour les primo-accédants. C'est pourquoi, les auteurs de l'étude estiment « que la résilience du marché est trompeuse. » Les primo-accédants, et plus généralement les acheteurs ayant besoin de lisser les remboursements sur une plus longue période, ont eu des difficultés à accéder au marché. Les statistiques publiées par les agents immobiliers confirment la pénurie relative d'acheteurs solvables : alors que l'année dernière, il y avait en moyenne 1,2 acheteurs potentiels pour 1 vendeur, ce ratio est maintenant d'un acheteur pour un vendeur.

Scénario privilégié : une remontée des prix immobiliers en 2015

Trompeuse ou non, la résistance des prix immobiliers sera encore de mise en 2014 même si Standard and Poor's anticipe ainsi une baisse des prix immobiliers de - 4 %. Il n'en sera pas de même à l'avenir. Tablant sur une faible reprise économique en France (prévision de croissance moyenne du PIB réel de 0,7%, en dessous de la moyenne de la zone euro estimée à 1,1%) en 2014, l'agence de notation est plus optimiste pour les années suivantes. Le redressement progressif de la croissance en 2015 et 2016, qui ne devrait toutefois pas dépasser les 2%, et la lente diminution du chômage incitent Standard and Poor's à se prononcer en faveur d'un redressement des prix immobiliers dès 2015. Si l'on en croit leur scénario central, les prix immobiliers devraient augmenter de + 1 % en 2015 et de + 2 % en 2016. Les auteurs de l'étude précisent toutefois que ce scénario pourrait être remis en cause par une remontée brutale des taux d'intérêt en raison « d'un choc externe ». Dans cette hypothèse jugée « peu probable mais pas totalement invraisemblable », la réaction du marché de l'immobilier serait rapide et les prix immobiliers pourraient alors reprendre le chemin de la baisse, sans toutefois donner plus de précision sur son ampleur.

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