SCPI d'entreprise : une solution d'épargne commode, accessible et attrayante

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Les avantages d'un investissement dans une SCPI d'entreprise :

•    Un ticket d'entrée accessible

•    Des rendements potentiellement attractifs (4,85* % en moyenne en 2015)

•    La mutualisation du risque locatif

•    L'absence de gestion locative, pas de trésorerie à prévoir

SCPI : une solution d'épargne simple et confortable

Rendant l'investissement immobilier simple et accessible, les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier apparaissent comme une solution d'épargne confortable. Sans intermédiaire, investir dans l'immobilier exige de mobiliser son temps et son énergie. Dans le cadre d'un investissement via une SCPI, l'épargnant accède à un placement véritablement clef en main.

A l'instar d'une SICAV ou d'un FCP, les fameux OPCVM chargés d'investir en bourse les fonds que leur confient des investisseurs en vue d'une stratégie définie à l'avance, la SCPI investit les sommes collectées auprès des épargnants dans des biens immobiliers.

L'épargnant délègue ainsi l'ensemble de la gestion à une équipe de professionnels chargée de constituer, de gérer et de valoriser un parc immobilier locatif. A charge pour le gestionnaire de la SCPI, moyennant rémunération, de faire en sorte de louer au bon prix les biens acquis afin d'en octroyer les fruits aux associés.

Un accès privilégié à l'immobilier d'entreprise

Cette mise en commun des ressources donne accès à l'immobilier d'entreprise (bureaux, boutiques, centres commerciaux, entrepôts…), une classe d'actifs qui eu égard au montant à mobiliser est traditionnellement réservée aux investisseurs institutionnels.

Des SCPI d'entreprise, il en existe pour tous les goûts et tous les portefeuilles. Certaines sont spécialisées sur un segment de l'immobilier d'entreprise tandis que d'autres optent pour une répartition de leur patrimoine tant sur le plan sectoriel que géographique. Quelles que soient leurs spécificités, les SCPI dites de distribution – anciennement SCPI de rendement – exercent leurs activités sur un segment ou plusieurs segments du marché immobilier d'entreprise.

La profondeur du marché de l'immobilier tertiaire offre une opportunité unique de diversifier son patrimoine immobilier, généralement constitué d'immobilier résidentiel, sans pour autant y consacrer une mise de départ considérable. 

Malgré leur sensibilité commune à la conjoncture économique, au niveau des taux d'intérêt et à l'attractivité de l'immobilier vis-à-vis d'autres classes d'actifs, le marché de l'immobilier d'entreprise, est habituellement réputé plus rémunérateur que celui de l'immobilier résidentiel.

La mutualisation confère aux SCPI une surface financière, largement supérieure à celle d'un épargnant lambda isolé. Elles ont la capacité de diversifier leurs investissements, les étaler dans le temps et ainsi limiter les risques notamment de dépréciation de leur patrimoine. 

Une répartition des risques bénéfique

Elle permet également aux SCPI de répartir les risques locatifs. Le risque de défaillance ou de départ d'un locataire est dilué dans la masse. 

Cette pluralité de locataires éloigne l'angoisse du loyer impayé et de la vacance locative ressentie par le bailleur à la tête d'un seul logement. 

SCPI : des contraintes surmontables

Malgré le confort, la simplicité et le sentiment de sécurité qu'assure un investissement en SCPI, l'épargnant ne doit pas se laisser griser. Il doit, au contraire, avoir en tête que ni le rendement ni la valorisation des parts de SCPI ne sont garantis. En cas de fortes turbulences sur le marché immobilier d'entreprise, les SCPI sont susceptibles de souffrir. 

Le rendement moyen confortable, affiché ces dernières années par les SCPI d'entreprise – il était de 4,85 %* en 2015 – n'est pas un indicateur infaillible des distributions futures. Par conséquent, la sélection des SCPI doit être particulièrement soignée et s'insérer dans le cadre d'une démarche globale de diversification de son patrimoine. 

Evidemment, toutes les SCPI ne se valent pas et leur sélection peut varier en fonction de ses besoins à plus ou moins long terme. 

Enfin, ne jamais oublier qu'une SCPI investit dans des biens immobiliers, un actif certes tangible mais peu liquide. Dans ce contexte, la détention de parts de SCPI n'a de sens que si elle s'inscrit sur le long terme, ne serait-ce que pour absorber une fraction des frais et des charges facturés à la souscription et tout au long de la détention des parts de SCPI. D'aucuns soulignent que la souscription de parts de SCPI est fortement chargée. Il est nécessaire de rappeler qu'une acquisition immobilière engendre des charges surtout lorsque la gestion du bien est confiée à un professionnel qui, logiquement, se rémunère au passage. En outre, l'investisseur en immobilier direct doit tout au long de la détention disposer d'une trésorerie afin de faire face aux éventuels travaux, aux impôts fonciers et à toutes sortes de charges pouvant venir grever leur investissement.

La SCPI prélève des frais incluant l'ensemble de ces prestations. Les frais sont à l'évidence à surveiller et évaluer, même s'ils ne doivent pas être l'unique critère de choix d'une SCPI.

Pour éviter les erreurs grossières d'appréciation, les épargnants peuvent se faire épauler par un professionnel.

*Taux de distribution sur valeur de marché (DVM) = dividende brut distribué par part / prix moyen de la part sur un an

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