Immobilier : révision de la taxe sur les petites surfaces

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Afin de dissuader les propriétaires de très petites surfaces de pratiquer des loyers jugés abusifs, la taxe Apparu s'applique sur la fraction des loyers dépassant 41,61 € le mètre carré hors charges.

Taxe sur les micro-logements : les logements concernés

Toutes les petites surfaces ne sont pas concernées par cette taxe sur les micro-logements. Cette dernière vise uniquement les logements n'excédant pas 14 m², loués vides ou meublés, pour une durée minimale de 9 mois et situés dans une commune où le marché immobilier est tendu. Sont donc visés, les logements situés dans des communes classées dans la zones A du dispositif Pinel ex-Duflot : Paris, petite et deuxième couronnes, Côte d'Azur et Genevois français et certaines grandes métropoles.

Taxe sur les micro-logements : fonctionnement et calcul

Si la taille du logement correspond et que le montant du loyer est supérieur au seuil prévu, la taxe est due mais son montant varie en fonction de l'écart constaté entre le montant du loyer mensuel pratiqué, hors charges, et la valeur du loyer mensuel de référence (41,61 €) et conduit à l'application d'un taux s'étageant de 10 % à 40 %.
Le taux de la taxe est fixé à :
- écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence inférieur à 15 %, le taux de la taxe est de 10 % ;
- écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %, le taux de la taxe est de 18 % ;
- écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %, le taux de la taxe est de 25 % ;
- écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %, le taux de la taxe est de 33 % ;
- écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90 %, le taux de la taxe est de 40 %.
Le taux ci-dessus vient ensuite s'appliquer sur le montant des loyers perçus au cours de l'année civile. Sont retenus les loyers bruts, charges non comprises, avant déduction des charges de propriété. Les bailleurs placés sous le régime micro-foncier, la taxe est calculée sur le montant des loyers perçus avant application de l'abattement de 30% représentatif des charges.

Taxe sur les micro-logements : exemple

Calcul de la taxe sur les micro-logements : M. Bail donne en location une chambre de 13 m² dans le 7eme arrondissement de Paris pour un loyer mensuel de 700 € hors charges, soit 53,85 €/m².

Ecart entre le loyer et le loyer de référence
[(53,85 - 41,61) /41,61] x 100 =29,4 %
Cet écart de 29,4 % correspond à un taux de 18 %.
Montant de la taxe à payer
18 % x (700 x 12) = 1.512 €

M Bail ne va réellement percevoir que 6.888 € sur les 8.400 € versés par le locataire, soit un loyer mensuel de 574 € au lieu de 700 €. En respectant le loyer de référence (41,61 €), M. Bail aurait perçu un loyer de 540,93 € par mois, soit 6 491,16 € par an.
Les solutions pour échapper à la taxe sur les micro-logements ne sont pas légions sauf à plafonner son loyer à 41,61 €. En pratique, il suffit de signer un avenant au bail en cours signalant le nouveau loyer.

Taxe sur les micro-logements : obligations déclaratives

Les redevables de la taxe sur les micro-logements sont tenus de remplir une déclaration spécifique n° 2042 LE et de reporter le montant à payer ligne 4BH de la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C puis de renvoyer le tout avant la date limite de déclaration des revenus. Ainsi, les redevables de la taxe en 2015 sont tenus de déclarer la taxe sur les micro-logements avec leur déclaration de revenu 2015 en 2016. Les redevables de la taxe en 2014 sont invités à la déclarer cette année. Pour rappel, l'an dernier le montant du loyer de référence était de 41,37 €/m². Evidemment, le fisc n'autorise pas la déduction de la taxe sur les micro-logements des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux imposables.

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