Immobilier américain : 7 ans après la crise des subprimes, où en sommes-nous ?

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Un projet d'investissement immobilier en France ou à l'étranger est souvent une question de conjoncture. Le marché français a connu ces derniers mois un phénomène de gel, consécutif aux multiples évolutions législatives menées par le gouvernement. En parallèle, depuis 2008 la crise des subprimes a eu un impact considérable sur le marché immobilier américain. Sept ans après, qu'en est-il de l'activité de ce marché ? Comment les processus de saisies immobilières fonctionnent-ils ? Existe-t-il encore des opportunités sur ce marché pour les investisseurs français ?

Victor Pagès, fondateur de My Us Investment, cabinet spécialisé dans l'accompagnement des investisseurs souhaitant se positionner sur des actifs immobiliers situés aux Etats-Unis, dresse l'état du marché depuis le passage de cette crise historique dans ce secteur.

Le marché immobilier américain a connu son âge d'or entre la fin des années 1990 et 2006 avec une hausse des prix de 120%, avant de s'effondrer brutalement à partir de 2007, entrainant une chute des prix jusqu'à moins 50% dans certaines villes. Les crédits hypothécaires représentant une part  importante des prêts immobiliers américains, les banques ont saisi les actifs immobiliers de leurs clients afin de couvrir les échéances non remboursées. Certaines saisies ont également fait suite à une décision économique prise par les ménages américains, conscients de leur surendettement.

Sept ans après le début de la crise, le marché immobilier connaît une reprise et par conséquent un ralentissement des saisies immobilières. Sur l'année 2014, 1,117 millions de biens ont été saisis. Si ce chiffre est en diminution par rapport aux 2,9 millions de biens saisis en 2010 (selon Reuters), le volume des « foreclosures » reste  très conséquent. « Un stock important de biens est encore saisi chaque mois, précise Victor Pagès, fondateur de My Us Investment. En Janvier 2015 par exemple, 120 000 biens ont été mis en procédure de saisie. Cet indicateur, à lui seul, confirme que la fenêtre d'investissement est encore largement ouverte.
Par ailleurs, pour les investisseurs immobiliers, la reprise de l'économie américaine est une excellente nouvelle. Cela signifie qu'acheter aujourd'hui permet de se positionner au tout début d'un cycle haussier. Avec une croissance de 2,5% pour l'ensemble de l'année 2014, un taux de chômage de 5,6% (décembre 2014) et une consommation interne toujours élevée, l'environnement macro-économique américain offre des fondamentaux solides, difficiles à retrouver au sein des économies européennes. »

Les saisies immobilières peuvent être conduites selon deux procédés.

1. Foreclosure

Une saisie immobilière ou « Foreclosure » est un processus juridique au cours duquel un prêteur récupère le solde d'un prêt dont les échéances ne sont plus réglées par l'emprunteur, en vendant l'actif utilisé comme garantie.
En cas d'arrêt total de paiement du crédit immobilier, la banque est en droit de saisir le bien immobilier hypothéqué pour couvrir le prêt. Le bien est ensuite proposé à une vente aux enchères. Si celui-ci ne trouve pas d'acheteur, la propriété deviendra un bien REO (« Real Estate Owned »), détenu par la banque.
Un processus de « Pre-foreclosure » peut avoir lieu lorsque le propriétaire a plus de 90 jours de retard sur le remboursement de son crédit hypothécaire. Dans ce cas, l'établissement de crédit peut entamer une procédure de saisie immobilière.

2. Short sale

Lors d'une « short sale », le bien est vendu à un prix inférieur à la somme restant à payer sur l'hypothèque. Lorsque cela se produit, le prêteur accepte de réaliser une perte modérée. L'emprunteur doit, quant à lui, prouver son incapacité de paiement.
Les deux parties doivent consentir à la vente du bien pour que celle-ci puisse avoir lieu. Une « short sale » est une procédure souvent longue qui nécessite d'attendre l'accord de la banque avant de pouvoir vendre le bien immobilier. Toutefois, le propriétaire reste en contrôle de la vente et son historique de crédit ne sera pas, dans la plupart des cas, autant affecté que lors d'une «  foreclosure  ».

Victor Pagès, fondateur de My Us Investment

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