Les sociétés de gestion se placent au cœur du marché des SCPI. Il s'agit d'intermédiaires clés pour les actionnaires, et il convient de bien comprendre leur rôle dans la gestion d'une SCPI.
Comment les sociétés de gestion sont-elles rémunérées ?
La gestion d'une SCPI a un coût et l'actionnaire devra supporter différents afin de financer ces activités. La société de gestion peut percevoir trois types de commissions :
- La commission de souscription lors de nouvelles émissions. Celle-ci peut varier entre 5 et 12 % hors taxes de la valeur de la part.
- Une commission de cession appliquée lors de la vente de parts. Elle sera bien souvent supportée par l'acheteur. Des droits d'enregistrement peuvent également être ajoutés pour les SCPI à capital fixe.
- La commission de gestion constitue la dernière source de revenu de la société de gestion. Elle est calculée sur une base trimestrielle ou annuelle en fonction du revenu de la SCPI (de 8 à 10 % hors taxes).
Le premier rôle de la société de gestion est de collecter des capitaux. Il s'agit donc d'un intermédiaire pour les investisseurs souhaitant acheter des parts. Cette opération peut être réalisée au moment de l'émission, ou sur le lorsque des actionnaires veulent céder leurs parts. La maison de gestion est par ailleurs en charge d'acquérir des immeubles pour le compte de la SCPI. Elle s'occupe ensuite de l'administration journalière des bâtiments : sélection des locataires, gestion des baux, encaissement des loyers, etc. Les tâches de la société de gestion englobent également un véritable service aux actionnaires : gestion administrative et fiscale, distribution des revenus, etc. Elle s'occupe pour finir de la gestion de la SCPI au niveau comptable et fiscal.
La société de gestion est contrôlée de différentes manières. En premier lieu, une assemblée générale ordinaire des actionnaires est convoquée une fois par an afin de valider les décisions de gestion de la SCPI. A cela s'ajoute un conseil de surveillance composé d'au moins sept actionnaires. Ceux-ci sont désignés pendant l'assemblée générale. Le rôle du conseil de surveillance sera d'effectuer des contrôles et de remettre un rapport annuel sur les conclusions obtenues. En troisième lieu, un expert immobilier est chargé d'évaluer le patrimoine immobilier de la SCPI tous les cinq ans avec une actualisation annuelle. Il est nommé pour une durée de quatre ans par l'assemblée générale après acceptation de l'AMF. A noter que l'AMF joue également un rôle régulier dans le contrôle des SCPI car elle appose son visa lors de l'émission de parts. Pour finir, les comptes de la SCPI doivent être audités par des commissaires aux comptes tous les ans. Ceux-ci sont nommés par l'assemblée générale pour six ans.
Une liste des sociétés de gestion agréées se trouve sur le site internet de l'AMF dans la base de données Geco. On dénombre 27 maisons de gestion de SCPI en France au 31 décembre 2014. A noter qu'il existe 162 SCPI en France, gérant un patrimoine valorisé à plus de 32 milliards d'euros*.
*Source ASPIM - IEIF au 31/12/2014
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