Scellier social : booster sa réduction fiscale Scellier

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Vous êtes ici : SCPI fiscale : cumuler investissement immobilier et allègement d'impôt > SCPI Scellier : une réduction d'impôt sans délai > Scellier social : booster sa réduction fiscale Scellier

Le dispositif Scellier social, également connu sous la dénomination Scellier intermédiaire, était une variante de la classique Loi Scellier. Il visait à élargir l'offre locative privée aux ménages ne disposant pas des ressources nécessaires pour louer un logement facilement. Cet objectif, le législateur cherchait à l'atteindre en décuplant le levier fiscal de la Loi Scellier pour inciter les investisseurs privés à conclure des baux locatifs à des prix inférieurs à ceux du marché. En contrepartie des contraintes supplémentaires imposées aux propriétaires, le dispositif Scellier procurait des avantages fiscaux additionnels à ceux du Scellier classique. En plus de la réduction d'impôt classique étalée sur 9 ans, l'investisseur pouvait proroger l'avantage fiscal sur deux périodes de 3 ans.

Scellier social : jusqu'à 69.000 euros de réduction fiscale...

Les neuf premières années de l'investissement Scellier social, l'investisseur profitait de la même réduction d'impôt que pour un investissement Scellier classique. Il soustrayait de ses impôts 13 % du montant total de son investissement, limité à 300.000 euros. En pratique, 4.333,33 euros pouvaient chaque année être déduits de l'impôt sur le revenu à payer pendant 9 ans, soit au total 39.000 euros.

Au terme de cette période, l'investisseur pouvait décider de proroger ce dispositif pendant 3 ou 6 années. Dans cette hypothèse et à condition d'opter, l'investisseur déduisait 4 % par période de 3 ans, soit un maximum de 8 %. Grâce au Scellier social, l'avantage fiscal pouvait donc aller jusqu'à 21 % sur 15 ans soit une réduction de 63.000 euros contre seulement 39.000 euros le Scellier classique. Un abattement de 30 % sur les loyers bruts à déclarer sur sa feuille d'imposition complétait la réduction d'impôt annuelle. Particulièrement intéressante, cette déduction de 30 % permettait de gommer partiellement les revenus fonciers imposables.

...au prix de contraintes de loyers plus restrictives

Ces cadeaux fiscaux additionnels étaient évidemment accordés avec des contreparties. A l'instar du Scellier classique l'investisseur ne pouvait pas fixer librement le loyer de son logement. La différence résidait dans le fait que les plafonds de loyer du Scellier social étaient inférieurs à ceux du Scellier classique. De plus, l'investisseur devait louer son bien à des personnes éligibles sous conditions de ressources. Toutefois, le dispositif Scellier intermédiaire n'était finalement pas si contraignant comparé aux avantages fiscaux obtenus en retour. Hors avantage fiscal, le rendement locatif des logements Scellier intermédiaire n'était pas inférieur à ceux du Scellier voire du marché libre, à condition de savoir bien choisir son emplacement.

Faut-il acheter des SCPI Scellier social ?

Tout comme le Scellier classique, le Scellier intermédiaire était accessible via des SCPI. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier constituent un bon moyen de minimiser les risques locatifs. Ces derniers figurent en tête des principaux griefs formulés à l'encontre du dispositif Scellier lorsqu'il est pratiqué en direct : faire reposer sur un seul locataire l'ensemble des revenus locatifs induit un énorme risque pour l'investisseur. Si un bien reste vacant pendant 12 mois ou n'est pas reloué dans les 12 mois suivant le départ du précédent locataire, l'avantage fiscal est perdu. A travers une SCPI, l'investisseur profite des mêmes avantages fiscaux qu'en pratiquant en direct le Scellier social mais la SCPI détient de nombreux biens et son investissement est en outre piloté par des professionnels. La délégation de gestion permet d'éviter les erreurs des investisseurs néophytes si souvent obnubilés par la réduction de leur impôt sur le revenu qu'ils en oublient qu'ils doivent sélectionner correctement le bien immobilier dans lequel ils investissent. Autre atout de la SCPI par rapport à l'investissement direct : elle permet de profiter immédiatement des avantages fiscaux.

Peu nombreuses sur le marché et désormais toutes fermées à la souscription, les SCPI Scellier social devaient respecter les mêmes règles d'investissement et de constitution que les . Il en allait de même pour l'investisseur qui ne pouvait pas investir plus de 300.000 euros par an. Ce plafond lui laissait néanmoins une large marge de manœuvre pour diversifier son patrimoine immobilier entre les différentes catégories de SCPI présentes sur le marché, fiscales et non fiscales. Comme avec tout investissement de long terme, l'investisseur devait éviter de vendre prématurément sa SCPI Scellier social. Il risquait alors de subir une large décote et de perdre la totalité des avantages fiscaux accordés précédemment.