Investissement immobilier : des remaniements en perspective pour la loi Scellier

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Le dispositif fiscal d'investissement immobilier issu de la Loi Scellier, dit libre, permet d'obtenir jusqu'à 66.000 euros de réduction d'impôt sur 9 ans à condition de respecter certains engagements, notamment de louer le bien pendant cette période et de plafonner les loyers. Depuis sa mise en place ce mécanisme n'a cessé d'être modifié pour en optimiser les effets sur l'offre locative. Chaque année, le gouvernement revoit à la baisse les taux de la réduction d'impôt Scellier. Depuis 2011, les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt de 22 % à condition que le logement acquis ou construit soit labellisé « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », et de 13 % pour les autres logements. Il était prévu de diminuer ces taux de quatre points à compter de 2012, soit 18 % si le logement acquis ou construit est labellisé « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » et de 9 % pour les autres logements et de faire disparaître le mécanisme Scellier à compter de 2013.

L'avantage fiscal Scellier une nouvelle fois réduit

Le gouvernement envisage de durcir les baisses déjà prévues. Le dispositif Loi Scellier va une nouvelle fois se retrouver à l'affiche du projet de loi de finances 2012. Les parlementaires auront donc une fois encore le dispositif Scellier entre les mains. Le projet du gouvernement, qui leur sera soumis dans le courant du mois d'octobre, prévoit de réduire le taux de la réduction d'impôt à 16 %, soit un taux de 14 % après l'application du coup de rabot de 10 % sur l'ensemble des niches fiscales. Ce nouvel amoindrissement du Scellier ne devrait pas concerner pas ceux qui ont investi dans un logement avant le 1er janvier 2012.

Seuls les logements verts ouvriront droit au Scellier 2012

Autre changement et non des moindres : l'avantage fiscal Scellier serait réservé exclusivement aux logements neufs bénéficiant du label « bâtiments basse consommation, 2005 » et aux logements rénovés assortis d'un label attestant d'un niveau de performance énergétique exigeant. Toutefois, pour les logements qui font l'objet d'un dépôt de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011 et pour lesquels le contribuable ne justifie pas niveau de performance énergétique globale requis, la réduction d'impôt s'appliquerait, au taux de 8 %, à la condition que l'acquisition intervienne au plus tard le 31 décembre 2012 ; lorsque les logements sont acquis après cette date, la réduction d'impôt ne s'appliquerait plus.

Le plafond d'investissement sera modulé en fonction du lieu d'investissement

A cette diminution de taux viendrait s'ajouter une diminution du plafond maximum de l'investissement pris en compte pour la réduction d'impôt. Le plafond d'investissement sera modulé en fonction du lieu d'implantation du logement acquis sans pouvoir dépasser le plafond de 300.000 euros.

Le Scellier devrait être prorogé jusqu'en 2015

Les avantages fiscaux sont donc lourdement réduits, mais le dispositif Scellier qui devait disparaître en fin d'année 2012 serait prorogé jusqu'au 31 décembre 2015.

Profitez une dernière fois du Scellier à taux plein

Les candidats à l'investissement Scellier ont donc encore trois mois devant eux pour profiter d'une réduction d'impôt sur le revenu au taux de 22 % ou de 13 % si le logement n'est pas labellisé BBC. Certains promoteurs constatent déjà un nouvel engouement des investisseurs pour le Scellier. D'autres proposent pour leur part des offres promotionnelles (frais de notaires offerts...) pour inciter les indécis à franchir le pas avant la fin de l'année. Des cadeaux qui ne doivent pas faire oublier à l'investisseur de simples principes de bon sens. Il faut donc résister aux propositions commerciales trop alléchantes, quel que soit votre objectif d'investissement, l'achat porte sur un logement et non pas sur un avantage fiscal. Après avoir soigneusement choisi un bien, avec l'aide de professionnels avertis, l'épargnant pourra profiter à plein d'un dispositif fiscal pour le moins séduisant. L'investisseur doit rigoureusement sélectionner son acquisition. Il est indispensable de se renseigner sur la demande locative et le niveau des loyers proposés dans le quartier du logement convoité. Un investisseur averti doit toujours avoir à l'esprit les conseils suivants : - choisir une ville dynamique, attrayante et si possible connu de l'investisseur ; - choisir un logement dans un quartier apprécié ; - choisir un immeuble de qualité et adapté à la demande ; - s'assurer de conclure au plus juste prix et envisager la revente dès l'achat.

SCPI : l'autre solution pour profiter du dispositif Scellier

Les épargnants qui n'ont pas la fibre immobilière et que les responsabilités d'un propriétaire rebutent peuvent se tourner vers les SCPI. En faisant l'acquisition de part de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), les épargnants obtiennent les mêmes avantages fiscaux Scellier que pour un investissement immobilier direct sans subir les contraintes de cet achat. Grâce aux SCPI, l'investisseur peut accéder à l'immobilier sans disposer des sommes généralement nécessaires à l'acquisition d'un logement. Il est donc possible d'accéder au marché immobilier avec quelques milliers d'euros. L'épargnant maîtrise parfaitement le montant qu'il souhaite investir. Ainsi, si ses capacités d'endettement sont limitées il n'est pas obligé d'acheter un bien trop petit et parfois inadapté à la demande locative. L'investisseur est déchargé de tout souci de gestion, celle-ci étant déléguée à des professionnels (choix des produits, entretien, travaux, recherche de locataires, recouvrement et redistribution des loyers, aide à la déclaration fiscale...). Bien entendu, cette gestion déléguée à un coût, entre 8 et 12 % HT des loyers encaissés. La capacité financière des SCPI permet de diversifier les investissements et d'acheter plusieurs immeubles dans différentes villes. Une diversification quasi-impossible à atteindre pour un particulier. L'effet de taille, la mutualisation des risques et le savoir-faire des gestionnaires de la SCPI sont des facteurs essentiels pour optimiser le rendement des biens locatifs.

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