Immobilier : les députés sanctionnent l'habilité fiscale consacrée aux SCI

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La loi de finances devrait plus que jamais cette année réserver de mauvaises surprises aux contribuables. Pour compenser l'extension de l'exonération de la plus-value à la première cession d'un logement lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale, les députés ont décidé de s'attaquer aux SCI et affichent leur volonté de remettre en ordre « fiscal » l'imposition des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilières. Sociétés non cotées essentiellement composées de biens et de droits immobiliers (à plus de 50 %). Derrière ce nom et cette définition se cachent en fait, les SCI. Des sociétés qui font partie du patrimoine de nombreux français.

Les SCI dans le collimateur des députés

Ce changement n'est donc pas anecdotique et concerne un grand nombre de patrimoines immobiliers. Les locataires de l'Assemblée nationale ont ainsi décidé, au nom de la rigueur budgétaire, de faire cesser le montage d'optimisation fiscale consistant à minimiser l'assiette des droits d'enregistrement dus lors de la vente de titres de ces sociétés immobilières. En effet, lorsque sont vendus des titres de sociétés à prépondérance immobilières, dont les SCI, celui qui achète les titres est redevable d'un droit de mutation de 5 %. La base de ces droits est égale à la valeur de l'actif net de la société, soit . Si le budget 2012 est adopté en l'état, l'assiette du droit d'enregistrement au taux de 5 % applicable lors de la cession des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière sera donc modifiée.

Une modification de taille pour les SCI

Actuellement, les droits d'enregistrement de 5 % sont assis sur la valeur nette des parts cédées, après déduction des emprunts contractés par la société à prépondérance immobilière (actif - passif exigible). Or, cette méthode de calcul conduit à des comportements d'optimisation fiscale. Les contribuables augmentent le passif exigible de la société en effectuant avant la vente un apport de dettes au compte courant de la société, à seule fin de minorer l'assiette du droit d'enregistrement. Les députés souhaitent mettre fin à cette pratique qu'ils jugent usurpatoire et ne retenir que les dettes afférentes à l'acquisition des biens et droits immobiliers dans le passif exigible, à l'exclusion de tout autre élément de passif. La base du droit d'enregistrement comprendra, en principe à la date de publication de la loi de finances 2012, la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d'autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l'acquisition desdits biens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d'actifs bruts. Un couple constitue une SCI avec un capital de 1.000 euros dont ils possèdent 100 % des parts. La SCI achète un bien immobilier d'une valeur de 100.000 euros financé à 50 % par un emprunt et à 50 % par un apport en compte courant.

Faut-il agir avant l'adoption de la loi de finances 2012 ?

Deux ans après sa création, les titres de la SCI sont vendus au fils du couple. Une partie de l'emprunt a été remboursé grâce aux loyers mais le compte courant n'a pas été remboursé, mais il reste encore 40.000 euros à rembourser. Pour l'acheteur la base des droits d'enregistrement de 5 % sera de 10.000 euros (100.000 - (50.000 + 40.000)), soit 500 euros de droits à payer. Après l'adoption de la nouvelle règle introduite par les députés, l'assiette des droits sera de 60.000 euros (100.000 - 40.000), soit 3.000 euros. Les détenteurs de parts de SCI qui projettent de les céder à leurs enfants ou à un proche ont donc tout intérêt à le faire avant l'adoption de la loi, en principe en fin d'année. Toutefois, ces montages nécessitent l'intervention d'un professionnel car le vendeur peut avoir intérêt à ne pas opter pour un apport en compte courant mais apporter les fonds à la SCI sous forme d'augmentation de capital. Il existe en effet différentes possibilités selon les objectifs poursuivis par les associés d'une SCI. Et le fisc est susceptible de requalifier les comptes courant d'apport en capital, rendant ces comptes non déductibles. Après l'adoption du budget 2012, cette question ne se posera plus.

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