L'« hiver de l'immobilier » n'est pas encore à l'ordre du jour (Cafpi)

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Régulièrement, l'Observatoire du financement des marchés résidentiels, issu d'un partenariat entre le CSA et le Crédit Logement (établissement financier, filiale de la plupart des grands réseaux bancaires français) donne son point de vue sur l'état du marché immobilier et ses prévisions d'évolutions. Des prévisions pour cette fin d'année 2011 et l'an prochain qui sont pour le moins alarmistes. L'Observatoire du financement des marchés résidentiels prétend que le marché immobilier se grippe. Tous les indicateurs sont, selon lui, passés au rouge et confirment le ralentissement brutal de l'offre de crédits bancaires. En effet, selon l'Observatoire du Crédit logement/CSA rien ne va plus sur le marché de l'immobilier ancien.

Les tensions sur le marché immobilier de l'ancien s'amplifient

Si « jusqu'au début de l'été, la hausse des prix [immobiliers] n'a pas bloqué le marché » indique l'Observatoire « suivant un scénario comparable à celui de l'automne 2008 (début de la grande dépression), le marché [immobilier ancien] s'est grippé durant l'été. » Par conséquent, l'institut financé par de grandes groupes bancaires assure que les « prix vont encore une fois reculer non pas parce que la solvabilité de la demande s'est détériorée, mais parce que la demande hésite ...et que l'offre de crédits n'est plus aussi dynamique. »

L'offre de crédit immobiliers va chuter, selon l'Observatoire Crédit Logement

Partant, l'Observatoire du financement immobilier prévoit une chute de la production de crédits immobiliers de la part des banques dans les mois à venir associée à une probable augmentation des taux de prêts immobiliers accordés aux particuliers. Selon ses prévisions, « L'année 2012 devrait amplifier le recul, avec une baisse attendue de l'ordre de 16 % de la production de crédits » et « le taux moyen [des crédits immobiliers] devrait remonter vers les 4 % avant le printemps prochain, » contre 3,82 % actuellement, avance l'Observatoire.

Cafpi au contraire n'envisage pas le scénario du pire

Cette vision du marché immobilier ancien plus que pessimiste, le courtier Cafpi ne la partage pas et son directeur général adjoint, Philippe Taboret, le fait savoir. Le courtier Cafpi s'oppose catégoriquement à l'analyse de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels et affirme qu'il ne faut pas céder au « catastrophisme. »

La production de crédit immobilier se porte bien et ne va pas se resserrer

Réfutant un par un les arguments de l'Observatoire des taux des prêts immobiliers du crédit logement, Cafpi s'étonne tout d'abord des projections affirmant sans réserve que le montant des prêts immobiliers va inexorablement diminuer à la fin de l'année et que cette tendance va se poursuivre en 2012. Selon la société de courtage « le 4e trimestre 2011 sera sans doute très bon et pourront permettre au secteur de l'immobilier de titiller sur l'année son record de 2007, voire de le battre ! » Pour étayer son raisonnement et contredire l'analyse de l'Observatoire, Cafpi se base sur le passé et rappelle qu'« en 2010, le 1er trimestre avait été catastrophique, faisant craindre le pire. Pourtant, à l'arrivée, le montant total des crédits accordés avait frôlé des sommets. »

La détente des prix des logements profite aux acheteurs

Alors que l'Observatoire du Crédit Logement annonce le blocage du marché comme en 2008 et 2009, du fait d'un ralentissement de la demande et de l'offre de crédit, Cafpi s'inscrit en faux. « La situation est aujourd'hui plus favorable [que pendant la crise de 2008 et 2009], la détente des prix profite aux acheteurs, en particuliers aux primo-accédants qui retrouvent de la solvabilité » objecte Cafpi qui ne croit pas en un « hiver de l'immobilier. » Et alors que selon l'Observatoire du financement des marchés résidentiels semble convaincu que la baisse des prix de l'immobilier à laquelle se frotte actuellement le marché n'est pas à mettre sur le compte de l'insolvabilité des ménages qui serait devenue insurmontable mais à « un dévissage de la demande. » Au contraire, d'après le courtier en prêts immobiliers, « le problème ne tient pas tant à l'offre de crédit, qui n'a pas reculé, les banques se recentrant sur leur métier : le crédit, mais à la solvabilité des primo-accédants qui ne peuvent plus suivre les demandes des vendeurs. De manière logique les prix vont baisser pour rejoindre leur niveau de solvabilité. »

Les taux d'emprunt immobilier resteront attractifs

Cafpi ne croit pas en une forte remontée des taux de crédit immobilier et soutient que « contrairement à ce que dit l'Observatoire, le niveau actuel des taux obtenus par les emprunteurs (ndlr : 3,86 % contre 3,89 % en septembre) ne doit rien à l'apport personnel plus important d'acquéreurs aisés mais s'explique par le fait que les banques prêtent bien moins cher qu'elles l'annoncent dans leur grille. » Cafpi dément la prochaine paralysie du marché immobilier, fondée sur une raréfaction du crédit immobilier accordé aux particuliers combinée à une baisse de la demande, et n'envisage pas de fortes hausses des taux d'emprunt immobilier d'ici la fin de l'année. Le courtier ne cède pas à l'euphorie pour autant et ne prévoit pas non plus que ces derniers retrouvent leurs bas niveaux de 2010, soit 3,22 %.

Et si les taux progressent légèrement, la baisse des prix jouera le rôle d'amortisseur

Son confrère, Meilleurtaux.com, envisage pour sa part une progression des taux immobiliers mais elle sera suffisamment étroite pour être compensée par le repli des prix des logements anciens. Meilleurtaux assure que la baisse des prix des logements devrait permettre de fluidifier le marché. Pour conclure Cafpi note que « L'expérience récente montre que l'immobilier est l'un des secteurs économiques qui déjouent quasiment toutes les prévisions émises. Il suffit de remonter trois ans en arrière pour retrouver les annonces d'« experts » prévoyant des baisses de prix proches de - 40 % et des hausses des taux de plus de 2 %. La réalité a été tout autre. On devrait s'en souvenir. »

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