Sévèrement critiqué car très coûteux pour l'Etat, le dispositif Scellier a su séduire les épargnants et sera regretté par les professionnels, qui demandent au futur président de la République de lui trouver un successeur. En attendant sa disparition prévue au 1er janvier 2013, les pouvoirs publics ont souhaité réduire le coût de ce dispositif fiscal désormais réservé aux logements répondants à des normes thermiques drastiques (label BBC). Déjà fortement pénalisé par le dernier coup de rabot qui a considérablement réduit son taux de défiscalisation de 22 % à 13 %, le dispositif d'investissement immobilier locatif Scellier subit à nouveau un revers.
A cette diminution de taux vient s'ajouter une diminution du plafond maximum d'investissement qui assèche considérablement l'avantage fiscal accordé. Auparavant plafonné à 300.000 euros par logement et par an quel que soit le lieu de situation du logement acquis, la dépense servant de base à la réduction d'impôt Scellier est désormais plafonnée par des prix d'achat au mètre carré. Le plafond initial de 300.000 euros par logement et par an reste applicable. Partant, la réduction d'impôt obtenue peut au maximum atteindre 39.000 euros (300.000 X 13 %) sur 9 ans. Cette limite est désormais toutefois très difficile à atteindre du fait d'un décret fixant le prix maximum pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt Scellier. Ainsi, les plafonds par mètre carré de surface habitable sont fixés à 5.000 euros pour les logements situés en zone A bis et en zone A, 4.000 euros pour ceux situés en zone B1 ainsi que dans les départements d'outre-mer, les collectivités d'outre-mer et la Nouvelle-Calédonie, 2.100 euros pour ceux situés en zone B2 et 2.000 euros pour ceux situés en zone C.
Applicable depuis le 1er janvier 2012, ces plafonds de prix/m² ne sont connus que depuis le 5 mars, date de publication de leur décret d'application. Une forme de rétroactivité que Marc Pigeon, président de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), considère « inadmissible ». D'autant qu'il a confié à nos confrères des Echos que « le plafond de 2.100 euros par mètre carré est ridiculement bas pour la zone B2 [...] alors que le prix du marché tourne autour de 3.000 euros le mètre carré [...]. »
En pratique, pour un appartement de 40 m2 situé à Paris (Zone A) acquis au prix du marché soit environ 340.000 euros, la base de la réduction d'impôt auparavant fixée à 300.000 euros est depuis le 1er janvier 2012 de 200.000 euros (5.000 euros x 40 m²). La réduction d'impôt globale est donc dans cet exemple de 26.000 euros, soit environ 2.888 euros par an. En 2009, année de son lancement, le même investissement aurait permis à cet investisseur de profiter d'une réduction d'impôt de 75.000 euros (300.000 x 25 %), soit 8.333 euros par an. Une différence de taille entre le Scellier 2009 et le Scellier 2012, 5.445 euros d'avantage fiscal en moins, dans un contexte où les prix ont beaucoup plus progressé que les loyers. Des loyers qui dans le cadre du dispositif Scellier sont également plafonnés. Reprenons notre exemple. Le propriétaire de ce logement de 40 m² à Paris pourra au maximum obtenir un loyer de 22,08 euros/m² soit 883,2 euros par mois et 10.598,40 euros par an. La rentabilité brute de cet investissement sera alors de 3,96 % ([(2.888 + 10.598) / 340.000] * 100 )par an. Pour connaître la rentabilité nette de cet investissement, il faudra également tenir compte des charges, de la fiscalité des revenus fonciers mais aussi de l'effet levier de l'emprunt qui au contraire des deux premiers viendra augmenter la rentabilité du bien. Enfin, l'éventuelle plus-value réalisée à la revente sera susceptible d'améliorer la rentabilité réelle de l'investissement. Un investissement Scellier peut donc s'avérer rentable à condition de choisir avec précaution le logement acheté. Nettement inférieure à ce qu'elle était au lancement du dispositif, la rentabilité n'est pas négligeable... sauf évidemment si le logement n'est pas loué faute de locataire.
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