Le 31 décembre sonne souvent le glas de dispositifs fiscaux de faveur. Cette année, plus que jamais, les niches fiscales sont en sursis. A ce jour, deux réductions d'impôt liées à l'investissement immobilier locatif sont condamnées à disparaître. C'est donc le moment ou jamais d'en profiter si vos projets vous y invitent. Sauf changement de dernière minute, les dispositifs Scellier et Censi-Bouvard seront définitivement inaccessibles à la fin de l'année.
Néanmoins, il reste suffisamment de temps pour réaliser un investissement immobilier neuf locatif dans de bonnes conditions d'ici la fin de l'année, sous réserve de s'y atteler dès maintenant. En tenant compte du délai nécessaire pour finaliser une transaction immobilière éligible au Scellier, l'investisseur doit avoir signé un contrat de réservation au plus tard fin octobre voire début novembre. Autant dire qu'il reste peu de temps pour dénicher la perle rare : un bien situé dans une zone où la demande locative est réelle et durable, de bonne facture, à un prix correspondant au marché. Trop d'investisseurs en Scellier ont été aveuglés par la réduction d'impôt au détriment de la qualité de leur investissement. Cette étape franchie, vous pourrez alors évaluer son intérêt fiscal.
Le régime Scellier permet de bénéficier d'une réduction de 13 % sur le prix d'acquisition ou de revient du logement, étalée sur 9 ans. Mais pour cela, le logement doit être acquis au plus tard le 31 décembre 2012 et avoir obtenu l'appellation BBC, bâtiment basse consommation. En l'absence d'un tel label, l'octroi de l'avantage fiscal n'est pas assuré sauf si le permis de construire a été délivré avant le 31 décembre 2011. Mais dans ce cas de figure, la réduction d'impôt est limitée à 6 % de l'investissement. Lorsque le logement est acquis en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ce qui est souvent le cas dans le cadre du dispositif Scellier, la réduction d'impôt sera effective l'année de l'achèvement du bien, et non pas l'année de son acquisition. Un décalage dont vous devez tenir compte dans vos estimations. Vous devez également bien comprendre le mécanisme de la réduction d'impôt Scellier. L'économie fiscale obtenue peut atteindre jusqu'à 39.000 euros (300.000 x 13 %) sur 9 ans. La base de la réduction d'impôt ne peut excéder 300.000 euros quand bien même la somme investie dépasserait ce montant. Un second plafond limite l'avantage en fonction des besoins du marché locatif local : la dépense servant de base à la réduction d'impôt Scellier est plafonnée par un prix au mètre carré. Ainsi, les plafonds par mètre carré de surface habitable sont fixés à 5.000 euros pour les logements situés en zone A bis et en zone A, 4.000 euros pour ceux situés en zone B1 ainsi que dans les départements d'outre-mer, les collectivités d'outre-mer et la Nouvelle-Calédonie, 2.100 euros pour ceux situés en zone B2 et 2.000 euros pour ceux situés en zone C. L'octroi de la réduction d'impôt est conditionné au respect de diverses obligations. Le contribuable doit s'engager à louer son bien non meublé, à usage d'habitation principale, pendant au moins 9 ans pour un montant de loyer ne pouvant dépasser des plafonds déterminés par l'administration. Si le montant annuel de la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre d'une année d'imposition, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des 6 années suivantes, à condition de le maintenir en location. Ce report permet de prévenir d'éventuelles baisses de revenus au cours des 9 années pendant lesquelles s'applique l'avantage fiscal.
Moins connu que le Scellier, le dispositif Censi-Bouvard a été créé en 2009 pour encourager les investissements dans les établissements pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD), les résidences avec services pour étudiants et les résidences de tourisme classées. Le législateur a donc décidé de mettre en place une réduction d'impôt accordée aux contribuables qui investissent dans ces logements pour les louer en meublé. Ce type d'investissement suppose de conclure un bail commercial avec l'exploitant de la résidence de services. Avant de se lancer, l'investisseur doit donc s'assurer de la solidité financière de cet exploitant et de sa capacité à gérer ce type de bien. Ces précautions prises, investir dans de tels logements en 2012 permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 11 % du prix du logement. La base de la réduction d'impôt est toutefois limitée à 300 000 euros, soit une 33 000 euros répartie sur 9 ans au maximum. L'activité de loueur en meublé, même exercée à titre non professionnel, permet alors de récupérer la TVA facturée sur le prix du bien. Dans ce cas, les loyers ne sont pas assimilés à des revenus fonciers mais à des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels. Ces avantages ne sont définitivement acquis qu'à la condition de louer le logement pendant au moins 9 ans et de ne pas être loueur en meublé professionnel (LMP). A l'instar du Scellier, le régime Censi-Bouvard fera, l'an prochain, partie du passé.
Pour autant, la disparition programmée d'un avantage fiscal ne doit pas être à l'origine d'un investissement, aussi intéressant soit-il. L'important reste de dénicher un projet fiable qui s'intègre à votre stratégie et vos objectifs patrimoniaux. Un investissement bancal est rarement rattrapé par un bonus fiscal. Soyez d'autant plus raisonnable que le gouvernement prévoit de remplacer le dispositif Scellier par le dispositif Repentin du nom du sénateur PS. Plus restrictif que la loi Scellier, ce dispositif consisterait à accorder une déduction fiscale, dont les modalités restent à préciser, aux acquéreurs de logements neufs qui s'engageraient à les louer à bas prix, pendant neuf ou douze ans, à des ménages dont les ressources n'excèderaient pas 2,5 SMIC. Ni les zones d'application de ce nouveau mécanisme de défiscalisation ni les plafonds de loyers n'ont été précisés.
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