Plus-values immobilières : la réforme promise par Hollande relancera-t-elle les transactions ?

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Indéniablement au poids mort, le marché immobilier résidentiel a besoin de trouver un nouveau souffle. L'an dernier, le volume des transactions immobilières s'est contracté de 12 % et devrait encore s'appauvrir en 2013 de 8 % à 10 %, selon les estimations. Désormais, seuls les vendeurs contraints alimentent le marché immobilier, ce qui explique le resserrement du marché. Nombre de professionnels de l'immobilier mettent en cause l'augmentation de la pression fiscale sur les plus-values immobilières, instituée par le précédent gouvernement en début d'année 2012, tandis que certains économistes sont eux convaincus que seule une baisse des prix immobiliers pourrait débloquer la situation actuelle. Depuis le 1er février 2012, hors résidences principales maintenues à l'écart de toute taxation, tous les autres biens immobiliers (résidences secondaires, biens en location) n'échappent à l'imposition des plus-values immobilières qu'après 30 années de détention.

Plus-values immobilières : 30 ans c'est long !

Il y a, certes, des abattements pour durée de détention entre 5 ans et 30 ans, mais si faibles que, même au bout de 20 ans, l'impôt est encore très élevé : de l'ordre de 30 % de la plus-value réalisée ! Pour mémoire, hors abattement pour durée de détention, les plus-values immobilières sont imposées aux taux forfaitaire de 34,5 % auquel peut venir s'ajouter une taxe de 2 % à 6 % à partir de 50.000 euros de gains depuis le 1er janvier 2013.

Plus-values immobilières : un gain de 8 ans pour les propriétaires

Dans l'objectif de fluidifier le marché immobilier, François Hollande a annoncé le retour à une exonération totale d'imposition sur les plus-values immobilières à 22 ans. Autrement dit, les vendeurs de résidences secondaires ou de biens locatifs n'auront pas d'impôt à payer sur la plus-value réalisée dès lors qu'ils détiennent le bien cédé depuis 22 ans, soit un retour au régime fiscal d'avant 2004. Le chef de l'Etat, conscient de l'impact négatif que pourrait avoir cette mesure si elle n'était adoptée qu'en 2014, souhaite la voir entrer en vigueur dès le mois de septembre. La balle est dans le camp des parlementaires.

Plus-values immobilières : un abattement supplémentaire de 20 % pour tous ?

Députés et sénateurs devront également se prononcer sur une autre disposition du futur projet de loi de finances 2014 présenté par le gouvernement Ayrault à la rentrée. Afin de booster les ventes l'an prochain, le président de la République souhaite également inclure dans le projet de loi de finances 2014 un abattement supplémentaire exceptionnel sur les plus-values immobilières. D'après nos confrères du journal Les Echos, l'abattement exceptionnel pourrait être de 20 %, soit une réduction d'impôt finale de 11 %.

Réforme de l'imposition des plus-values immobilières : réactions

Nombre de professionnels, très critiques envers le durcissement du régime fiscal des plus-values immobilières introduit en 2012 par le gouvernement Fillon, saluent les dernières propositions de François Hollande. Jean-Louis Sadone (agent immobilier à Neuilly sur Seine) estime que « cette mesure ne pourra qu'être favorable aux primo-accédants intéressés par les petites surfaces détenues par des investisseurs et sur lesquelles les transactions étaient au point mort depuis plus d'un an ». Le président de l'UNPI, Jean PERRIN, « se réjouit de la mesure annoncée par le président de la République le 16 juin concernant les plus-values immobilières. [...] Elle réparera les dégâts de la précédente réforme qui a provoqué un blocage du marché, au détriment de tous, et une diminution très nette des recettes fiscales, à la fois de l'Etat (plus-values) et des collectivités territoriales (droits d'enregistrement). » Néanmoins, quelques voies s'élèvent pour faire part de leurs inquiétudes face à ce nouveau changement de règles fiscales qu'ils qualifient de « mesurettes ». L'instabilité fiscale conduit un certain nombre de propriétaires à l'immobilisme, y compris ceux qui ne sont pas concernés puisque propriétaire de leur résidence principale, exonérée d'impôt en cas de cession. Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com, le martèle depuis des mois, le marché immobilier et les propriétaires ont besoin de stabilité tant fiscale que réglementaire. L'impact de ce nouveau revirement fiscal sera-t-il celui escompté par le chef de l'Etat ? D'autant que les ventes de résidences principales ne sont pas concernées par cette réforme. A suivre...

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