Immobilier : le modèle de contrat de bail obligatoire au 1er août 2015

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La loi ALUR sur le logement, votée en 2014, a introduit une kyrielle de nouvelles mesures plus ou moins contraignantes pour les bailleurs et les professionnels de l'immobilier. Elle a notamment prévu un modèle de contrat de bail complété par une notice d'informations indiquant les droits et obligations de chacune des parties au contrat de bail.

Logements concernés

Tous les logements ne sont pas concernés. Seuls les bailleurs du parc privé doivent s'y conformer dès lors qu'ils donnent en location ou en colocation (à bail unique) un logement, vide ou meublé, faisant office de résidence principale.

Afin de guider bailleurs et locataires dans cette démarche, le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 contient en annexe un contrat-type pour les locations vides et un autre destiné aux logements loués meublés.

Clauses du contrat de bail-type

Selon ce décret, les baux signés à compter du 1er août prochain devront expressément faire mention de l'application de l'encadrement des loyers. Le cas échéant, les plafonds de loyers devront être précisés noir sur blanc. Pour mémoire, seule la ville Paris a, pour le moment, décidé de mettre en place le plafonnement des loyers qui devrait être effectif à compter de cet été.

Le contrat de bail doit également mentionner les honoraires et frais d'agences mis à la charge du locataire et ceux à la charge du bailleur ainsi que leur plafonds.

Le bail doit impérativement indiquer les modalités de récupération des charges et les modalités de résiliation de plein droit du contrat. Les causes de résiliation du contrat de location sont également requises. Il peut s'agir d'un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou encore le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive.

Outre la longue liste des mesures obligatoires répertoriées par décret, le bailleur peut en ajouter d'autres sous réserve qu'elles ne soient pas abusives.

Pièces à joindre au contrat de bail

En plus du bail rempli en bonne et due forme, une notice d'informations devra être remise au(x) locataire(s) et co-locataire(s) ainsi q'un diagnostic technique complet* et un extrait du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le bailleur ou son représentant fournit un état des lieux au locataire et si besoin les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Cette dernière information sera exigée si la détermination du montant du loyer est la conséquence d'une procédure liée au fait que le loyer précédemment appliqué était manifestement sous évalué.

Modèles contrat de bail

Une notice d'information doit être remise au(x) locataire(s) afin de les informer de leurs droits et devoirs. Le modèle de cette note est également consultable sur Légifrance.

*Diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l'amiante, état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, le cas échéant, état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité.

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