Taux des crédits immobiliers, volume des ventes... un autre regard sur l'immobilier (CAFPI)

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Pas de hausse imminente des taux immobiliers mais...

Cafpi, courtier en prêt immobilier ne cède pas à l'optimisme ambiant. « Les taux d'intérêt se maintiennent, les ventes repartent... Tout serait donc pour le mieux dans la maison « logement », à un détail près. La production dans le neuf, trop rare, trop chère, ne permet pas aux candidats à une première acquisition… d'accéder à leur désir de propriété. La question est désormais de savoir si l'offre de neuf se sera reconstituée avant que les taux n'aient remonté. »

Fausse alerte sur les taux. Il est encore possible, aujourd'hui, selon Cafpi, d'emprunter à taux fixe sur 25 ans à moins de 2%. Sur 20 ans, le taux le plus bas négocié par Cafpi a encore baissé, pour descendre à 1,69% contre 1,70% le mois dernier. Même légère amélioration sur 10 ans (1,28% contre 1,30% en mai). La remontée des taux annoncée – un peu vite –, au goût du courtier, le 19 mai dernier a fait long feu.

Et pour cause, affirme Cafpi « aucun changement notable n'est intervenu sur les marchés financiers, dont les fondamentaux restent toujours aussi bien orientés. La seule nouvelle est venue de la Banque Fédérale des Etats-Unis, la FED. Inquiète pour la situation de l'emploi dans les entreprises de l'Oncle Sam, elle a décidé de repousser à l'automne une éventuelle remontée de ses taux directeurs. La Banque Centrale Européenne ne bouge pas non plus. Pour la faire sortir de sa réserve, il faudrait une poussée d'inflation. Mais, ni le bon premier trimestre boursier ni une progression meilleure que prévue du PIB ne suffisent à emballer l'économie française. En Bourse, les actions restent trop volatiles pour que les investisseurs se détournent des obligations, dont les taux frémissent tout juste. »

Vrai besoin de négocier son crédit. Ce n'est pas parce que les taux sont très bas qu'il faut emprunter les yeux fermés, prévient le courtier. Les banques, comme les courtiers, voient affluer les demandes de nouveaux prêts ou de renégociations de crédits en cours. Ainsi, depuis début 2015, le nombre de dossiers déposés chez Cafpi a progressé de 55% par rapport à 2014.

Intransigeance des banques envers les candidats à l'emprunt

« Les banques remplissent donc sans mal leur quota de crédit », poursuit Cafpi. Certaines en profitent pour modifier leur politique commerciale, soit en remontant légèrement les taux (c'est bon pour leur marge), soit en se montrant plus sélectives sur les profils (c'est bon pour leur risque). Dans les deux cas, Cafpi identifie les mêmes victimes : « les primo accédants, candidats emprunteurs les plus fragiles ».

Tout n'est pas perdu selon Cafpi. « Les banques n'appliquent pas toute la même politique, en même temps. » « C'est le rôle du courtier de repérer, pour ses clients, celles qui font les meilleures offres à l'instant T. Chez CAFPI, on n'oublie pas non plus qu'un prêt ne se juge pas à son seul taux d'intérêt. La souplesse des conditions de remboursement et le coût de l'assurance emprunteur comptent autant. »

Reprise des ventes dans le neuf : une bonne nouvelle en apparence

Effet de ciseau sur le neuf. Les ventes reprennent, surtout dans le neuf : +14% au premier trimestre 2015 par rapport à celui de l'an passé. « Hélas, c'est une « bonne » nouvelle dont on ne peut pas se réjouir complètement, pour deux raisons. D'abord, la progression des ventes se fait sur les stocks, alors que l'offre faiblit encore, les délivrances de permis de construire et les mises en chantier continuant de régresser. Ensuite, elle est le fait des investisseurs, qui prennent goût à la réduction d'impôt Pinel, plus attractive que le dispositif Duflot précédent » déclare Cafpi.

Cafpi regrette que les primo-accédants soit, une fois de plus, mis sur la touche. Cette catégorie d'acheteurs devraient représenter plus de 40% des acquéreurs dans le neuf, ils sont à peine plus de 20%, d'après le courtier. « Quelle perte pour notre économie ! Il ne manquerait plus que les taux de crédit remontent avant que la construction ne soit revenue en ordre de marche pour que l'on boive le calice jusqu'à la lie… » conclut Cafpi.

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