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SCPI Malraux : la « Rolls » des SCPI fiscales

23/12/2011 - 11:41 - Sicavonline (mis à jour le : 16/08/2023 - 08:42)




Outil de défiscalisation et de placement immobilier destiné aux particuliers lourdement imposés, la loi Malraux se décline dans une version SCPI. Les SCPI Malraux, peu nombreuses sur le marché, sont encore confidentielles. Pourtant, ces sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), spécialisées dans l'immobilier résidentiel haut de gamme, constituent un bon moyen d'investir dans l'immobilier tout en profitant d'une réduction d'impôt substantielle.

Les SCPI Malraux : un dispositif fiscal pérenne

Alors que les dispositifs d'incitation à l'investissement locatif dans le neuf (, , , , ) ont été éphémères, la loi Malraux a traversé le temps sans encombre. Depuis son instauration en 1962, la loi Malraux a pour objet d'inciter par le biais d'une carotte fiscale les particuliers à investir dans des biens immobiliers anciens ou classés à rénover : l'objet de ce dispositif légal est de conserver ou de remettre sur le marché de la location des maisons ou appartements vétustes haut de gamme ayant un cachet certain et faisant partie intégrante du patrimoine architectural, sis en particulier dans les centres-villes. Les SCPI Malraux permettent d'accéder à ce type de biens immobiliers sans avoir à payer le prix fort et sans les soucis que peut occasionner la détention d'un bien en direct.

SCPI Malraux : un placement assorti d'un avantage fiscal important

SCPI Malraux : la « Rolls » des SCPI fiscales

L'acquisition de parts de SCPI Malraux est assortie d'un avantage fiscal permettant de faire une substantielle économie d'impôt. Les fonds collectés auprès des épargnants sont destinés à l'acquisition et à la rénovation de logements anciens d'exception. Une fois rénovés, ces biens hauts de gamme, généralement situés au cœur du centre-ville historique, sont donnés en location. Les loyers diminués des frais et charges sont reversés aux associés de la SCPI Malraux. L'année de la souscription, voire les 2 années suivantes, l'investisseur profite d'une réduction d'impôt dont le taux varie selon l'implantation du logement et la part des capitaux collectés alloués aux travaux par rapport au coût total de l'opération. Le montant de la réduction d'impôt sur le revenu est plafonné et l'avantage fiscal doit être inclus dans le plafonnement global des niches fiscales. Ce dispositif s'adresse en priorité aux contribuables fortement fiscalisés, ceux dont les revenus sont imposés dans la tranche supérieure du barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Pourquoi investir par le biais de SCPI Malraux plutôt qu'en Malraux en direct

Soumis au respect de nombreuses règles et engagements, le fisc contrôle régulièrement ces opérations immobilières, ce qui le conduit parfois à remettre en cause l'avantage fiscal appliqué à un particulier. En passant par une SCPI, l'investisseur est déchargé d'une grande partie de ces contraintes et est assuré de profiter de la réduction d'impôt telle que prévue par la loi. Il doit toutefois s'engager à conserver ses parts pendant une durée d'environ 13 ans voire plus, à compter de la date de souscription. A défaut, l'avantage fiscal peut être remis en cause.

SCPI Malraux : la réalisation du patrimoine pas avant la dissolution

En l'absence de , le souscripteur ne peut espérer récupérer son investissement qu'à la dissolution de la société. En pratique, la durée totale de blocage peut donc atteindre une quinzaine d'années pour permettre à la SCPI la liquidation totale des actifs.

Avec une SCPI Malraux, l'objectif n°1 : la défiscalisation

Illustration : Un investisseur particulier investit 169.000 euros dans des parts de SCPI Malraux. Les frais de collecte s'élève à 9 %. La quote-part des travaux est égale à 65 %. Autrement dit, lorsqu'un investisseur mise 100 euros, 65 euros sont alloués aux dépenses de travaux et 35 euros à l'acquisition des biens situées uniquement dans des secteurs sauvegardés . Calcul de la réduction d'impôt : 169 000 x 91 % = 153 790 153 790 x 0,65 % = 99 963,5 (respect du plafond de 100.000 euros) 99 963,5 x 0,30 % = 29 989,05 euros Ce qui aboutit à appliquer une réduction d'impôt de 17,745 % sur le montant de la souscription : 17,745 % x 169 000 = 29 989,05 euros

Les SCPI Malraux, à la différence des , visent davantage à faire économiser de l'argent qu'à en faire gagner au cours des premières années suivant leur souscription. L'année de la souscription à une SCPI Malraux, l'investisseur bénéfice d'une réduction d'impôt de 22 % (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) ou 30% (secteur sauvegardé ou dans un quartier dégradé) des frais de travaux et de rénovation engagés par la société de gestion, dans la limite d'un plafond de 100.000 euros. Mais en pratique, un souscripteur peut espérer défiscaliser environ 17 % de son investissement total, puisque la réduction ne s'applique pas à l'ensemble des fonds engagés mais uniquement à la part des fonds alloués aux dépenses de travaux par la SCPI. La réduction maximum est d'environ 30.000 euros sur une année.


SCPI Malraux : la « Rolls » des SCPI fiscales

SCPI Malraux : la « Rolls » des SCPI fiscales







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