SCPI Scellier : une réduction d'impôt sans délai

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Il n'était pas nécessaire d'acheter un appartement ou une maison pour profiter de la réduction d'impôt sur le revenu issue de la loi Scellier. Les contribuables souhaitant bénéficier de ce dispositif d'investissement locatif pouvaient le faire sans investir directement dans la pierre en achetant des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites Scellier.

Investir dans l'immobilier avec la loi Scellier

Le mécanisme de la loi Scellier était relativement simple. Le particulier désireux d'investir dans la pierre portait son choix sur un logement neuf ou remis à neuf présentant certaines caractéristiques thermiques et de performances énergétiques, et s'engageait à le louer non meublé, à usage d'habitation principale, pendant au moins 9 ans. En échange et à condition de respecter un plafond de loyer, l'investisseur particulier bénéficiait d'une réduction d'impôt étalée sur la durée de son engagement. Depuis sa création en 2009, la loi Scellier avait beaucoup évolué : le taux de la réduction d'impôt était passé de 25 % en 2009 à 22 % en 2011 pour tomber à 13 % en 2012, qui a été sa dernière année d'existence. L'avantage fiscal était limité puisque le montant de l'investissement ne pouvait pas dépasser 300.000 euros par an.

Comment faire les bons choix ?

Sur le papier l'investissement Scellier avait de quoi faire fantasmer plus d'un contribuable. Il est vrai qu'associée à un investissement bien choisi, la défiscalisation Scellier permettait de se constituer un patrimoine immobilier en partie grâce à son impôt sur le revenu. Sur le terrain, la réalité était moins idyllique. Acheter un logement neuf ne suffisait pas à obtenir la tant convoitée réduction d'impôt : encore fallait-il respecter les nombreuses conditions requises, et notamment trouver un locataire dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux. A défaut de locataire, la sanction était immédiate : privé de réduction d'impôt, le particulier, qui le plus souvent avait emprunté pour financer son investissement, se retrouvait en bien mauvaise posture.

Le dispositif Scellier via une SCPI

Pour éviter ce genre de mésaventure et optimiser son investissement loi Scellier, la solution consistait à s'en remettre à une de SCPI. Présentant les mêmes avantages communs à tous les types de SCPI, souscrire des parts de SCPI Scellier permettait de déléguer le choix des investissements ou encore la gestion locative à des professionnels.

Au lieu de miser sur un seul logement et donc de prendre le risque de ne pas faire le bon choix, le particulier détenait des parts d'une société, en l'occurrence une SCPI, qui avait pour objet d'acquérir avec les fonds collectés auprès de nombreux associés particuliers plusieurs logements répondant aux critères fixés par la loi Scellier. A la mutualisation des ressources financières s'ajoutait donc celle des risques. Le choix de passer par l'intermédiaire d'une SCPI pour profiter de la loi Scellier pilotée par des professionnels permettait d'éviter bien des erreurs commises par des investisseurs aveuglés par l'espoir de réduire leur impôt sur le revenu. Evidemment, le détenteur de parts de SCPI Scellier devait se plier à certaines règles pour profiter de la réduction d'impôt Scellier. Pour éviter une remise en cause de l'avantage fiscal, l'investisseur était tenu de conserver ses parts pendant 9 ans à compter de la dernière mise en location par la SCPI, ce qui impliquait en pratique une durée totale de détention d'au moins 12 ans. En effet, il fallait souvent plusieurs années à la SCPI pour lever les fonds, sélectionner et faire construire les biens puis installer des locataires, et encore deux années pour liquider le patrimoine de la SCPI au mieux des intérêts des associés de la SCPI. Autre avantage du Scellier : si au cours des 9 ans de détention fiscale, la réduction d'impôt était supérieure à l'impôt dû au titre d'une année, il était possible d'en reporter le solde sur les 6 années suivantes, pour autant que les immeubles étaient toujours loués par la SCPI pendant ces années.

En 2012, investir dans une SCPI Scellier, équivalait à profiter d'une réduction de 13 % de l'investissement répartie sur 9 ans (plafonné à 300.000 euros) dès l'année de la souscription sans avoir à gérer les tracas liés à la détention d'un bien immobilier. Pour un investissement réalisé en 2012, la réduction était applicable sur l'impôt à payer au titre des revenus perçus en 2012, à déclarer en 2013.

Pour un investissement en direct sous forme de VEFA (achat sur plan) la réduction ne débutait qu'à la date d'achèvement du bien, soit plusieurs années après. Pour tenir compte des accidents de la vie, le fisc ne remettait pas en cause l'avantage fiscal en cas de licenciement, invalidité ou décès de l'investisseur ou de son conjoint.

SCPI Scellier : pourquoi investir ?

Au-delà de la réduction d'impôt de 13 % du montant de la souscription répartie sur 9 années, investir dans une SCPI Scellier présentait plusieurs avantages par rapport à l'investissement direct dans un logement. Des avantages séduisants à plus d'un titre :

• échapper totalement à la gestion de son acquisition, y compris en termes de choix de produits et de localisation ;
• limiter les risques, puisque la SCPI, grâce à un encours financier important, pouvait diversifier ses investissements, et les étaler dans le temps. En effet, investir dans une SCPI permettait de mutualiser les risques du fait de la dispersion de l'actif de la société sur de nombreuses habitations et sur l'ensemble du territoire national. Soit de nombreux logements avec autant de locataires différents ;
• maîtriser le montant que l'on souhaitait investir, puisque l'investisseur pouvait souscrire des parts du capital de la SCPI à partir de quelques centaines d'euros ;
• la SCPI n'avait pas de plafond annuel d'investissements immobiliers (plafond qui est de 300.000 euros en cas d'investissement direct) ;
• enfin, le respect de nombreuses conditions posées par l'administration fiscale était de la responsabilité des gestionnaires de la SCPI et non du contribuable, ce qui sécurisait l'opération, d'autant que ces professionnels de l'immobilier se doivent d'être couverts par une assurance.